Батяев справочник риэлтора. Справочник риэлтора – Андрей Батяев

01.01.2021

Андрей Андреевич Батяев

Справочник риэлтора

Основы риэлторской деятельности

1. Краткая характеристика рынка риэлторских услуг

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами.

Во-первых , это связано в связи со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и количество строительных фирм. В конце 90–х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большинство жилого фонда страны значительно постарело и вскоре нуждалось в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается не мало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение – лицензию в Госстрое России. Однако следует заметить, что вскоре лицензирование строительной деятельности отменят, сначала отменят лицензии для проектирования жилых домов, а затем и сами лицензии на строительство. В настоящее время получить лицензию на строительство не так уж и сложно, а количество нарушений при строительстве новостроек постоянно растет. Поэтому, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, будет введена система товарных знаков и знаков качества, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгодно, вложение капитала в строительство связано с минимальными предпринимательскими рисками, поскольку жилье всегда пользуется спросом.

Во-вторых , это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно, жилье по Жилищному кодексу РСФСР можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 21 июля 2005 г.) (далее – ГК РФ), появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли- продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

Вместе с тем, уже не первый год на рынке платных услуг предлагают свои услуги и риэлторские фирмы. Они появились практически сразу же, вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку, или найм жилого помещения. Количество риэлторских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируется потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлторская деятельность, можно говорить о двух типах риэлторских фирм. Первый , наиболее распространенный вид риэлторских фирм – это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подъискиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне, существует спрос на покупку, продажу, обмен, найм жилого помещения.

Второй вид риэлторских фирм «риэлторскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, возможно и филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными» поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор» , в смысл и содержание которого вкладывается тот человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 года, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущетсва, поскольку занимались исключительно «посредническими» услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. В принципе, риэлторские фирмы появились и развивались в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно не велика. В основном за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.

В нашей же стране, рынок имеет совсем другую структуру и в принципе, существование крупной риэлторской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже невозможно. Для успешного развития и получения не малой прибыли риэлторские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому риэлторские фирмы инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования «продавать» еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в найм. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.

В рамках настоящей книги мы будем говорить не только об участии риэлторских фирм в посреднических операциях с недвижимостью, но и расскажем о многих других формах участия риэлторских фирм на рынке недвижимости. Если исходить из Президентской программы «жилище», то можно сказать, риэлторскими услугами охвачен в основном «вторичный» рынок недвижимости. Вторичный рынок это как раз все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.

Глава 3. Основные положения российского гражданского законодательства по вопросам осуществления операций с недвижимостью в жилищной сфере

Глава 6. Вопросы формирования бухгалтерской и налоговой отчетности

>> >>
>>

Глава 2. Гарантии риэлторской деятельности

2. 1. Правовые основы риэлторской деятельности

В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлторской деятельности, применяются правила международного договора.

Отсутствие федерального закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлторской деятельности на всей территории РФ - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлторских услуг в РФ.

Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации", но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлторских услуг, с позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлторских услуг. При основном акценте внимания на защиту прав потребителей, тем не менее, должны приниматься во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости снабжения риэлторов точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. Необходимо специально выделить нормы, устанавливающие информационное обеспечение риэлторской деятельности, осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлтерского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.

Закон "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

В вышеупомянутом проекте закона предложено более широкое определение риэлторской деятельности, включается в него не только оказание брокерских, агентских, дилерских и посреднических услуг, но также и деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, по доверительному управлению, по организации торговли недвижимым имуществом.

В законопроекте впервые даны основные понятия и термины, применяемые на рынке недвижимости: "рынок недвижимости", "профессиональные участники рынка недвижимости", "профессиональный риэлтор" и др.

Остановимся на данных понятиях более подробно:

1) риэлторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а также иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с российским законодательством;

2) профессиональный риэлтор - физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющее риэлторскую деятельность;

3) профессиональные участники рынка недвижимости - юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, проведение единой государственной политики;

4) рынок недвижимости - совокупность объектов недвижимого имущества, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве;

5) потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлторской фирмой) договор на оказание риэлторских услуг.

Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).

Риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность.

Риэлтор - физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риэлторской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером риэлторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Брокер по недвижимости - физическое лицо, возглавляющее риэлторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:

1) все операции, которые совершает агент по недвижимости;

2) объяснение заказчику юридических особенностей заключаемых договоров;

3) ведение переговоров и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу (сублизингу) объектов недвижимости;

4) получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости;

6) хранение и несение ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости.

Это человек, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Дилер по недвижимости - предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.

Основные группы участников рынка недвижимости

1. Биржи недвижимости - это организации для заключения крупных торговых сделок. Одна из форм - (Московская) Земельная палата, которая подготавливает сделки на земельном рынке: договоры аренды, продажа прав аренды, вторичный земельный рынок.

2. Генеральные подрядчики - данное понятие возникает в договоре подряда (см. ниже). Если из закона или договора подряда не возникает обязанность подрядчика выполнять предусмотренную работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами п. 1 ст. 33 и ст. 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключать договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.

3. Ипотечные банки - кредитные организации, выдающие долгосрочные денежные ссуды под залог недвижимого имущества, а также выпускающие закладные листы, обеспеченные заложенной недвижимостью.

4. Организации, которые регистрируют права на недвижимость. По ГК РФ регистрация прав выполняется "учреждениями юстиции". Закон о государственной регистрации прав не раскрывает понятие "учреждение юстиции". До ввода в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав на недвижимое имущество выполнялась на основе Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (утратил силу). В настоящее время в различных городах России система регистрации прав на недвижимость организована совершенно по-разному. Во всех случаях регистрацию выполняют федеральные или муниципальные государственные органы.

5. Организации, которые управляют государственной недвижимостью. В настоящее время в России существуют различные схемы регистрации прав на недвижимость и управление государственной недвижимостью. В Москве Москомимущество и Москомзем выполняют государственную регистрацию прав на недвижимость и осуществляют управление городской недвижимостью от имени правительства Москвы по видам недвижимости. В Санкт-Петербурге Земельный комитет выполняет регистрацию прав на все виды недвижимости. Комитет по управлению государственного имущества (КУГИ) Санкт-Петербурга работает с арендой имущества; Фонд имущества - продает. В некоторых городах созданы Комитеты по управлению муниципального имущества.

6. Организации, которые формируют кадастровые дела на объекты недвижимости. Формировать кадастровые дела могут как государственные, так и негосударственные организации. Организации специализируются по видам недвижимости:

1) земельные комитеты (земельные участки);

2) Бюро технической инвентаризации (жилой и нежилой фонд);

3) Городское квартирное бюро (Мосприватизация) (жилой сектор).

7. Риэлторские фирмы - фирмы, осуществляющие предусмотренную законом деятельность по совершению операций с объектами недвижимости:

1) работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости;

2) проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды;

3) сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях;

4) проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости;

5) регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах.

8. Страховые компании, страховщик - это юридическое лицо, имеющее разрешение (лицензию) на осуществление страхования соответствующего вида. Требования к страховой организации определены в ст. 938 ГК РФ

9. Фирмы-ассесоры (оценщики недвижимости) - организации профессиональных оценщиков недвижимости.

11. Издательства, которые специализируются на тематике рынка недвижимости.

12. Организации (комиссии) по выпуску ценных бумаг (акции, облигации и земельные векселя) под обеспечение недвижимостью.

13. Фирмы-инвесторы (в том числе девелоперы - фирмы, которые занимаются строительством и продажей жилого фонда).

14. Организации, на которые возложено обучение и контроль деятельности риэлторских фирм.

К числу отдельных видов риэлторской деятельности (отдельных видов оказываемых риэлторами услуг), в частности, относятся:

1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

2) деятельность риэлтора в качестве брокера;

3) деятельность риэлтора в качестве дилера;

4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Читать популярные статьи на сайте

Н астоящее издание предназначено как для фирм, оказывающих риэлторские услуги населению и организациям, так и для тех, кто пользуется услугами риэлторов. Книга содержит практические советы по проведению сделок с недвижимым имуществом клиента, предлагает риэлтору ряд советов как проверить «юридическую чистоту квартиры». Более подробно рассмотрены вопросы, возникающие у риэлторских фирм в связи с участием в строительстве жилых домов, регистрирования прав на объект незавершенного строительства.

Книга рассказывает о порядке проведения контроля, со стороны государственных органов и разъясняет права организации при проведении в отношении нее мероприятий по контролю. При подготовке данного издания были учтены последние изменения законодательства в области жилищного права, ипотеки, инвестирования строительства, плана ведения бухгалтерского учета.

Вместе с тем, книга не только поможет в работе риэлтора, но и окажет помощь потенциальному клиенту риэлторской фирмы с тем, что бы подсказать ему насколько грамотно и квалифицировано работает, выбранная им риэлторская фирма.

Глава 1

Основы риэлторской деятельности

1. Краткая характеристика рынка риэлторских услуг

Во-первых

Это связано в связи со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и количество строительных фирм. В конце 90–х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большинство жилого фонда страны значительно постарело и вскоре нуждалось в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается не мало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.

Во-вторых

Это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно, жилье по Жилищному кодексу РСФСР можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 21 июля 2005 г.) (далее – ГК РФ), появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

2. Контроль со стороны государства за деятельностью риэлторских фирм

Мы уже заметили, что риэлторская деятельность не подлежит лицензированию. Однако, государство может контролировать деятельность риэлторских фирм и другими доступными ему способами. Сразу отметим, что в контроль со стороны государства входит и налоговый контроль. В рамках данного вопроса мы рассмотрим лишь вопросы проведения проверки налоговыми органами, но сами вопросы налогообложения будут рассмотрены в отдельной главе книги. Какие виды государственного контроля мы затронем в рамках данного вопроса?

Во-первых

Это контроль, проводимый государственными органами согласно закону о противодействии легализации (отмыванию) денежных средств добытых преступным путем.

Во-вторых

Это контроль антимонопольный,

в третьих

– это налоговый контроль. Вот наиболее «активные» виды контроля для риэлторских фирм, с которыми они сталкиваются в практике своей деятельности. Приведенный перечень контроля далеко не исчерпывающий, и является разновидностью активного контроля. Например, риэлторская фирма может стать объектом контроля со стороны инспекции по охране труда, пожарного надзора и т. д.

Можно выделить и своего рода «пассивный» контроль со стороны государства за деятельностью риэлторских фирм. Риэлторская фирма, как и любая другая, может совершить уголовно наказуемое деяние или совершить административное правонарушение. Данный вид контроля «активизируется» тогда, когда конкретно совершаются правонарушения. Рассмотрим более подробно все разновидности контроля.

Первый вид контроля связан

с легализацией (отмыванием) денежных средств добытых преступным путем

Федеральным законом от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (с изм. и доп. от 16 ноября 2005 г.) предусмотрено, что сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее. Операция с денежными средствами или иным имуществом подлежит обязательному контролю в случае, если хотя бы одной из сторон является организация или физическое лицо, в отношении которых имеются полученные в установленном в соответствии с укзанным Федеральным законом порядке сведения об их участии в экстремистской деятельности, либо юридическое лицо, прямо или косвенно находящееся в собственности или под контролем таких организации или лица, либо физическое или юридическое лицо, действующее от имени или по указанию таких организации или лица.

Таким образом, при совершении сделки на сумму превышающею 3 000 000 рублей, вы автоматически становитесь объектом контроля со стороны контролирующих органов, на предмет появления у вас денежной суммы такого размера.

3. Виды риэлторских услуг, система оплаты

Выше мы уже сказали, что все услуги, оказываемые риэлтором клиенту, можно распределить в две группы.

Первая группа

– это услуги риэлтора по участию имущества «недвижимого и жилого» в гражданском обороте.

Вторую группу

риэлторских услуг составляют действия риэлтора с недвижимым имуществом клиента, не связанные со сделками по его отчуждению, сдачи в наем, аренду и т. д. Рассмотрим боле подробно все изложенные варианты услуг, оказываемых риэлтором.

Первая группа

услуг всегда оказывается любой риэлторской фирмой. Связаны они с тем, то риэлтор оказывает

посреднические услуги по заключению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом клиента, либо с его материальными средствами с конечной целью приобретения клиентом недвижимого имущества

В связи с данным видом услуг можно говорить об участии риэлтора в купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании с иждивением, найме и аренде недвижимого имущества. Все указанные сделки можно выделить в самостоятельный вид услуг оказываемых риэлтором в рамках выделенной нами первой группы услуг риэлтора.

При оказании подобных услуг, вся работа риэлтора заключается в том, что он находит для клиента подходящий вариант для заключения сделки. Риэлтор в данном случае может участвовать сам в заключении сделки как доверенное лицо, либо вообще ни как юридически не участвовать в заключении сделки, а лишь подготовить все необходимые документы для сделки, найти подходящий вариант для клиента. Все, выделенные нами в самостоятельную группу услуг, сделки можно охарактеризовать тем, что они направлены на переход права пользования – всегда и обязательно, или даже права собственности на недвижимое имущество для клиента. В данном случае, услуга риэлтора носит «разовый» характер. Требуется заключение одной – максимум трех сделок в интересах клиента.

Более сложным представляется процесс, когда риэлторская фирма оказывает клиенту комплекс услуг по управлению его имуществом, приобретению для клиента имущества, участие в его строительстве. Здесь, риэлторская фирма может оказывать несколько услуг, все сделки будут носить гражданско-правовой характер, но все они связаны с переходом каких-либо прав в отношении недвижимого имущества. Более того, риэлторская фирма в данном случае может оказывать клиенту услуги, которые не связаны с заключением сделок, а выражены в совершении риэлтором других, значимых для клиента действий, которые необходимы для клиента, для достижения конечной цели услуг риэлтора. В данном случае, речь идет о таких услугах для клиентов, как перевод жилого помещения в нежилое, оформление проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, управление недвижимым имуществом клиента. Все данные услуги для клиентов оформляются договорами доверительного управления имуществом. В подобных случаях, риэлторская фирма выступает в качестве брокера, агента или поверенного своего клиента на рынке посреднических услуг в недвижимости. Все зависит от того, какие полномочия представляет клиент для риэлторской фирмы, какой желает получить результат от работы риэлторов.

Глава 2

Услуги риэлтора

В главе 1 книги мы привели вариант классификации видов услуг, оказываемых риэлторской фирмой. В данной главе более подробно рассмотрим все оказываемые риэлторскими фирмами услуги в двух вопросах, подразделив все услуги на две группы. Это будут услуги «разового» характера, и услуги по совершению в интересах клиента целой группы сделок.

В первом случае риэлторская фирма делает в интересах клиента юридические действия (подает заявления, заключает сделки),

конечная цель

услуги риэлтора в таких случаях – одна и достигается она просто. Например, риэлтор должен продать квартиру клиента за определенную и согласованную с клиентом сумму, при этом клиент предоставляет риэлтору квартиру, которая находится в муниципальном жилищном фонде, усложним задачу тем, что предположим, клиент в свое время не получая ни каких согласований и разрешений, провел перепланировку квартиры. Здесь у риэлтора

конечная цель

– это продажа квартиры, но сначала ее необходимо приватизировать на клиента, при приватизации встанет вопрос о проведенном, в свое время без согласования с местной администрацией, переустройстве (перепланировке). В результате, риэлтор, прежде чем продать квартиру, должен будет сперва, разрешить вопрос о получении разрешения на проведенную перепланировку квартиры (так сказать, «узаконить» ее). Затем, риэлтор проведет приватизацию квартиры и только потом сможет заключить сделку по купле-продаже. В таких случаях, риэлтор, как правило, действует в качестве доверенного лица клиента по нотариально оформленной доверенности.

Совсем другого характера оказываются услуги, когда клиент передает риэлторской фирме свое недвижимое имущество для доверительного управления последним. Например, физическое лицо заказывает риэлторской фирме следующие услуги: купить определенную часть жилых помещений (предположим 8 квартир) и сдавать их по договорам коммерческого найма, осуществлять все сделки по купле-продаже данных квартир и сдаче их в коммерческий найм. Здесь риэлторская фирма оказывает клиенту целый комплекс «группу» услуг, клиент находится как бы «на постоянном обслуживании» у риэлторской фирмы. Другой вариант подобного рода услуг, предположим, что клиент передал на управление риэлторской фирме определенную сумму денег, клиент желает, что бы эти денежные средства были вложены риэлторской фирмой в строительство жилого дома, а затем, еще не сданные в эксплуатацию квартиры уже были проданы – клиент получит прибыль. В этом случае, риэлторская фирма будет заключать договоры на долевое участие в строительстве, затем договоры цессии (переуступки права требования), поскольку заключить договор купли-продажи на объект незавершенного строительства невозможно. Если же дом будет сдан в эксплуатацию, то риэлторская фирма может договоры купли-продажи на данные квартиры. При оказании подобных услуг, риэлтор часто действует в качестве агента, по договорам доверительного управления имуществом, комиссии, поскольку одна доверенность не сможет по условиям вместить в себя все те права и обязанности, которые возникают у риэлторской фирмы в подобных случаях.

Напомним, что риэлторская фирма может заключать сделки по купле-продаже жилых помещений в своих интересах, данные случаи мы рассматривать не будем.

1. Простые сделки риэлторских фирм

Выше мы определили отдельную группу услуг, оказываемую риэлторской фирмой, которая отличается тем, что перед риэлтором поставлена одна цель, конкретно определенный объект недвижимого имущества. Все данные услуги «разового» характера в свою очередь можно подразделить на следующие виды:

1) услуги по изменению правового статуса жилого помещения;

2) услуги по совершению сделок с недвижимым имуществом;

3) услуги по изменению правового статуса прочих объектов недвижимого имущества (земель, нежилых помещений, гаражей).

К первому типу услуг можно отнести: приватизацию жилых помещений, оформлению переустройства (перепланировки) жилых помещений.

2. Оказание риэлтором комплексных услуг

В рамках данного договора рассмотрим правоотношения сторон в случаях, когда риэлторы оказывают не одну, а несколько последовательных услуг в совокупности. В принципе по содержанию данных услуг видно, что они не совсем «риэлторские», в основном они связаны с управлением недвижимым имуществом или денежными средствами клиента. Общая цель у всех услуг одна – принести прибыль своему клиенту от сделок с его недвижимым имуществом или правом на последнее.

Примером такого рода услуг может быть долевое участие в строительстве или иное инвестирование денежных средств клиента в строительство. Риэлторская фирма, вкладывающая денежные средства клиента (управляющая ими) может столкнуться с рядом проблем, связанных с правовой неопределенностью (неоднозначность подхода) к регулированию отношений сторон при участии в строительстве жилых комплексов. В частности не понятно, какой способ оформления правоотношений сторон лучше выбрать для риэлторской фирмы, что означают и какие проблемы могут возникнуть в связи с последними изменениями законодательства в области ипотеки. Какими правами может обладать риэлторская фирма относительно объекта незавершенного строительства, и каково вообще его правовое положение.

2.1. Инвестирование в строительство или простое товарищество?

Феномен инвестиционного договора заключается в том, что при отсутствии какого-либо внятного указания в законе он выступает неотъемлемым элементом капитального строительства, а также инвестиционного процесса любого уровня. Несмотря на неоднократные попытки найти объяснение данной конструкции, в лучшем случае возникают ассоциации с договором о долевом участии в строительстве, в худшем с созданием местного оффшора. Риэлтору, как одному из участников таких, довольно сложных и «запутанных» правоотношений не лишним будет знать о том, какие проблемные вопросы в правовом регулировании могут возникать при участии в правоотношениях по инвестированию строительства.

В инвестиционном строительстве и при реализации построенного жилья, как правило, используются следующие виды договоров:

1) инвестиционный контракт;

2) договор долевого участия в строительстве (как варианты: «договор инвестирования строительства», «привлечения финансовых средств в строительство», «уступки прав инвестирования строительства»);

3) договор уступки права требования жилья;

2.2. Вариант ипотеки

Рассмотрим более подробно вариант с использованием ипотеки при строительстве жилых домов. Вопросы ипотеки неоднократно рассматривались и литературы на данную тему довольно много, поэтому мы рассмотрим только нововведения в правоотношениях по ипотеке.

В закон было внесено два изменения. Первое касается распространения ипотеки на «на все улучшения предмета ипотеки». Имеется в виду, что если стоимость заложенного имущества в процессе ремонта, обустройства и т. д. возрастет, то права на прирост стоимости будут в силу закона принадлежать банку. При этом непонятно было, что считать улучшениями: то ли лепнину на потолке, то ли мебельный гарнитур, установленный в заложенной квартире. Впоследствии формулировку уточнили, распространив ипотеку только на «неотделимые улучшения предмета ипотеки». Новые обои на стенах под эту формулировку подпадут, а домашний кинотеатр – уже нет. Для заемщиков вывод прост: купив квартиру в кредит, не спешить с евроремонтом. Стены лучше оставить голыми, а вот на мебель, технику и прочие отделимые ценности деньги тратить можно смело. Интересно, что это и есть последняя тенденция квартирного дизайна, тонко уловившего логику законодателей.

Самым опасным новшеством могла стать госрегистрация владельцев облигаций с ипотечным покрытием в качестве залогодержателей предмета ипотеки (объекта недвижимости). Напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.) ипотечные облигации обеспечиваются залогом ипотечного покрытия, состоящего из требований, обеспеченных залогом недвижимости. Залогодержателем недвижимости выступает эмитент облигаций, а ценные бумаги обеспечиваются залогом вторичных прав, то есть прав на саму недвижимость владельцы облигаций иметь не могут.

Однако, чтобы придать ипотечным облигациям вес и сделать видимость «надежного обеспечения недвижимостью», залогодержателей хотели размножить. Помимо банка либо ипотечного агента-залогодержателя по ипотечному кредиту (выдавшего кредит первоначально либо получившего права на него для включения в ипотечное покрытие) – залогодержателями недвижимости могли стать все владельцы облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, в которое включено требование, обеспеченное залогом этой недвижимости.

Последствием столь абсурдной конструкции могло быть то, что владельцы ипотечных облигаций, перед которыми сейчас отвечает только эмитент, в случае невыплаты денег эмитентом предъявили бы требования напрямую к залогодателям недвижимости. Это поставило бы последних под сокрушительный удар, тем более что требование, обеспеченное ипотекой, может включаться в состав ипотечного покрытия без согласия и даже без уведомления залогодателя. К счастью, при работе над законопроектом нормы о регистрации владельцев облигаций залогодержателями недвижимости исключили, в окончательную редакцию Закона об ипотеке они не вошли.

2.3. Объекты незавершенного строительства

Другое «больное место» при строительстве жилых домов, состоит в правовом положении объектов незавершенного строительства. Судебная практика, законодательство и многие юристы неоднозначно смотрят на данный вопрос. Для риэлторской фирмы данный вопрос так же имеет значение, поскольку на объект недвижимого имущества, могут быть зарегистрированы права, права как самих риэлторских фирм, их клиентов, так и права третьих лиц (контрагентов). Контрагенты могут своими недобросовестными действиями завладеть недвижимым имуществом в будущем, когда объект будет достроен или передать (уступить по договорам уступки прав требования) права требования определенной части в незавершенном строительством объекте, хотя фактически они не будут являться собственниками всего объекта недвижимого имущества. Риэлторской фирме следует постоянно отслеживать ход строительства дома, завершения строительства отдельных секций, этажей. Неопределенность в законодательстве, его различные и противоречивые трактовки арбитражными судами различных субъектов РФ, создают «широкое поле» для проведения различных мошеннических действий с будущими квартирами в строящемся доме.

Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в перечень недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ был включен объект незавершенного строительства. Тем не менее, многое осталось неясным, поскольку, определяя объекты недвижимости, законодатель не уточнил, с какого момента они становятся недвижимостью, всегда ли являются недвижимостью или только в том случае, если не выступают в качестве предметов действующего договора подряда.

Мнения о том, чем именно является объект незавершенного строительства, высказывались разные.

Объекты незавершенного строительства можно было бы считать специальным видом недвижимости (ибо их тесная связь с землей как один из основных признаков недвижимости очевидна), однако они по общему правилу не подлежат самостоятельной государственной регистрации в качестве недвижимостей, а следовательно, юридически не являются таковыми. Весьма сложен для определения и момент их фактического создания… Будучи предметом договора строительного подряда, они остаются известной совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую также вложен труд строителей (т. е. движимым имуществом), а право собственности на них по общему правилу принадлежит подрядчику (ср. п. 2 ст. 702, п. 2 ст. 703, п. 1 ст. 705, п. 1 ст. 741 ГК РФ). Их можно считать недвижимостями лишь за рамками подрядных отношений (в частности, после консервации строительства).

До окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект, строительный объекта – предмет договора строительного подряда. Таким образом, авторы сходятся во мнении о том, что объект незавершенного строительства является недвижимостью только в том случае, если отсутствует действующий договор строительного подряда. Необходимо отметить, что данные работы были опубликованы до внесения изменений в ст. 130 ГК РФ.

1. Краткая характеристика рынка риэлторских услуг

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами.
Во-первых , это связано в связи со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и количество строительных фирм. В конце 90–х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большинство жилого фонда страны значительно постарело и вскоре нуждалось в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается не мало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.
Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение – лицензию в Госстрое России. Однако следует заметить, что вскоре лицензирование строительной деятельности отменят, сначала отменят лицензии для проектирования жилых домов, а затем и сами лицензии на строительство. В настоящее время получить лицензию на строительство не так уж и сложно, а количество нарушений при строительстве новостроек постоянно растет. Поэтому, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, будет введена система товарных знаков и знаков качества, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгодно, вложение капитала в строительство связано с минимальными предпринимательскими рисками, поскольку жилье всегда пользуется спросом.
Во-вторых , это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно, жилье по Жилищному кодексу РСФСР можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 21 июля 2005 г.) (далее – ГК РФ), появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.
Вместе с тем, уже не первый год на рынке платных услуг предлагают свои услуги и риэлторские фирмы. Они появились практически сразу же, вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку, или найм жилого помещения. Количество риэлторских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируется потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлторская деятельность, можно говорить о двух типах риэлторских фирм. Первый , наиболее распространенный вид риэлторских фирм – это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подъискиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне, существует спрос на покупку, продажу, обмен, найм жилого помещения.
Второй вид риэлторских фирм «риэлторскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, возможно и филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными» поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.
В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор» , в смысл и содержание которого вкладывается тот человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 года, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущетсва, поскольку занимались исключительно «посредническими» услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. В принципе, риэлторские фирмы появились и развивались в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно не велика. В основном за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.
В нашей же стране, рынок имеет совсем другую структуру и в принципе, существование крупной риэлторской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже невозможно. Для успешного развития и получения не малой прибыли риэлторские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому риэлторские фирмы инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования «продавать» еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в найм. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.
В рамках настоящей книги мы будем говорить не только об участии риэлторских фирм в посреднических операциях с недвижимостью, но и расскажем о многих других формах участия риэлторских фирм на рынке недвижимости. Если исходить из Президентской программы «жилище», то можно сказать, риэлторскими услугами охвачен в основном «вторичный» рынок недвижимости. Вторичный рынок это как раз все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.
Следует отметить, что в законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, их невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба. Применительно к рассматриваемой нами теме, когда мы будем говорить «недвижимое имущество», то будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы не только ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлторских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов страны риэлторские фирмы, то бы развиваться и существовать должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости. Конечно, к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлторских услуг там находится совсем на другом уровне. Дадим понятие риэлторской деятельности.
Риэлторская деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.
Риэлторские услуги – услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности.
Профессиональный участник рынка – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (ий) риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.
Квалифицированный профессиональный участник рынка – профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.
Существуют несколько видов риэлторской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:
1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;
2) деятельность риэлтора в качестве брокера;
3) деятельность риэлтора в качестве дилера;
4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;
6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Все эти виды деятельности будут рассмотрены ниже.
Риэлторские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлторских фирм, но если риэлторам не заниматься такой работой, то фирма просто не сможет существовать.
В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.
Можно сказать, что сам термин «риэлторская фирма» применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в данное слово, при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В различных субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит через сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на ее структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии все другие, что в итоге очень негативно сказалось на ней. Потому риэлторские фирмы в одних, экономически более благополучных регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлторских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и проходит «рывками» в отдельных регионах страны.
Таким образом, риэлторская деятельность – предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости деятельность с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде, всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг , оказываемых клиентам:
1) услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом;
2) услуги по совершению других действий, порождающих для клиента какие – либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества. Более подробно характеристику услуг риэлтора мы рассмотрим в главе 2 настоящей книги.
Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, которое наступает при регистрации сделки в регпалате. А значит, риэлтор должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно с высшим образованием. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первое , это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, результат, достижение которого хочет получить клиент от риэлтора. Второй , как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на стадии государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.
В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция – один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлторском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.
В рамках рассматриваемой нами темы, отметим, то государство особо не контролирует деятельность риэлторских фирм. Приведем сравнение с тем, что еще в 90-е годы прошлого столетия риэлторская деятельность подлежала лицензированию, сейчас этого нет. Однако, это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлторских фирм.

Андрей Андреевич Батяев

Справочник риэлтора

Основы риэлторской деятельности

1. Краткая характеристика рынка риэлторских услуг

Во-первых , это связано в связи со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и количество строительных фирм. В конце 90–х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большинство жилого фонда страны значительно постарело и вскоре нуждалось в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается не мало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.

Во-вторых , это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно, жилье по Жилищному кодексу РСФСР можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 21 июля 2005 г.) (далее – ГК РФ), появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

Вместе с тем, уже не первый год на рынке платных услуг предлагают свои услуги и риэлторские фирмы. Они появились практически сразу же, вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку, или найм жилого помещения. Количество риэлторских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируется потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлторская деятельность, можно говорить о двух типах риэлторских фирм. Первый , наиболее распространенный вид риэлторских фирм – это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подъискиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне, существует спрос на покупку, продажу, обмен, найм жилого помещения.

Второй вид риэлторских фирм «риэлторскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, возможно и филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными» поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

Следует отметить, что в законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, их невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба. Применительно к рассматриваемой нами теме, когда мы будем говорить «недвижимое имущество», то будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы не только ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлторских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов страны риэлторские фирмы, то бы развиваться и существовать должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости. Конечно, к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлторских услуг там находится совсем на другом уровне. Дадим понятие риэлторской деятельности.

Риэлторская деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлторские услуги – услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности.

Профессиональный участник рынка – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (ий) риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.