Дипломная работа: Анализ рынка недвижимости. Анализ рынка нежилых помещений и виды сделок с ними Складские и производственные помещения

05.08.2020

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Рынок жилой недвижимости является инвестиционно привлекательным. Современная экономическая нестабильность показывает, что такие формы денежных вложений, как собственный бизнес, вклады в банк или вложения в ценные бумаги, связаны с риском, чего нельзя сказать о вложениях в недвижимость. Так, например, приобретенная на начальной стадии строительства квартира у надежного застройщика, по окончании строительства может прибавить в стоимости до 10%.

Этот показатель не однозначен и может варьировать как в большую, так и в меньшую сторону. Это зависит от степени риска застройки, что в свою очередь в значительной степени зависит от репутации застройщика. Чем выше риски, тем ниже цена на начальной стадии строительства и выше вероятность роста стоимости квадратного метра по окончании строительства. Надежные застройщики, имеющие положительную репутацию на рынке недвижимости, как правило, не меняют стоимость продажи квартир на всем протяжении строительства и только при перепродаже (вторичный рынок жилья) стоимость квартиры возрастает при условии стабильно растущего рынка.

Рынок жилья весьма разнообразен. На стоимость квартиры влияет масса факторов - от более глобальных к более детальным: к какому типу рынка относится жилой дом (вторичному или первичному рынку жилой недвижимости), ее географическое месторасположение, класс, тип здания, «возраст» жилья, площадь и прочие факторы.

Рынок недвижимости, прежде всего - локальный рынок. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются даже в рамках единой национальной экономики. Национальный рынок недвижимости представляет собой мозаику из региональных рынков, существенно отличающихся друг от друга активностью рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков на рынке недвижимости.

Тема работы весьма актуальна и интересна для изучения. Применение методов прогнозирования на рынке недвижимости дает возможность оценить влияние внешних условий на динамику рынка и принять правильные управленческие решения.

Цель моей работы - проанализировать рынок жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода, выявить факторы, влияющие на ценообразование жилой недвижимости.

В рамках моего исследования будет проведен анализ вторичного и первичного рынков жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода, будут выявлены их характеристики, а также приведена динамика некоторых показателей по рынку. В данной работе интересующими нас факторами будут динамика ввода жилой недвижимости по г. Нижнему Новгороду, количество и объем предложений на вторичном рынке жилой недвижимости, средняя стоимость квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости.

Во второй главе проводится анализ факторов, влияющих на стоимость жилья, а именно курс доллара, инфляция, доходы населения, ипотечная ставка, демографическая ситуация и прочие. Также исследование затрагивает изменение данных факторов во времени.

В третьей главе представлены трендовые прогнозы цен на рынке жилья г. Нижнего Новгорода, а именно анализ временных рядов абсолютных цен первичного и вторичного рынка жилья, строится линейная регрессионная модель для прогнозирования развития первичного и вторичного рынка жилья.

В ходе работы решаются следующие задачи: анализ и оценка текущего состояния показателей рынка жилой недвижимости; исследование динамики показателей; исследование факторов, влияющих на изменение показателей, а также совместное исследование динамики некоторых показателей для возможности прогноза тенденций изменения цен.

Глава 1. Анализ рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

Начало развития рынка недвижимости относится к 1991 г., когда шел период первоначального накопления капитала. Затем отмечается его становление и бурное развитие. В этот период отмечается рост цены в 11-12 раз. Для периода с 1995 г. по август 1998 г. характерны стабилизация и колебания цен в пределах 10-15%. Послекризисное время наступает для рынка недвижимости с 2000 г. Рынок, конечно, еще не стал по-настоящему цивилизованным, но уже далеко продвинулся в этом направлении.

1.1 Определение рынка жилой недвижимости. Общие характеристики рынка недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. [статья 130 ГК РФ]

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилая недвижимость обладает следующими свойствами:

– неоднородность;

Жилье различается по местоположению, времени постройки, площади, планировке, внутренней отделке.

– уникальность;

– недвижимость;

Перемещать жилые здания практически невозможно, наблюдается прочная связь с землей.

– долговечность;

Износ зданий происходит в течение длительного времени, требует вложений для поддержания. В соответствии с действующими в России строительными нормами срок службы жилых зданий варьирует от 15 до 150 лет.

– длительность создания объектов;

Сроки строительства могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.

– высокая стоимость;

Для покупки жилой недвижимости как правило требуются заемные средства, так как достаточно сложно внести единовременную плату.

– высокие издержки переезда.

Здесь можно выделить 2 вида издержек -- материальные и «психологические», связанные с расставанием с привычным окружением.

Также следует отметить факт, что рынок жилой недвижимости является сезонным рынком (в конце года наблюдается повышение спроса на жилье, а в начале года цены, как правило, снижаются, либо удерживаются на прежнем уровне), и инертным.

Главная характеристика жилой недвижимости -- это местоположение. Местоположение существенно влияет на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости.

В экономической теории принято деление всех активов на реальные (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Недвижимое имущество одновременно может выступать для разных лиц как разновидность финансового актива и как реальный актив, предназначенный для личного использования. Это зависит от цели приобретения недвижимого имущества. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для личного или производственного потребления, то как разновидность реальных активов. [Максимов]

Таким образом, выделяют понятия «операционная» недвижимость (реальный актив) и «инвестиционная» недвижимость (финансовый актив). Отсюда следует, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, с какой целью он приобретается.

1.2 Анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

При анализе первичного рынка жилой недвижимости проводятся кабинетные и полевые исследования. Постоянно ведется и пополняется база новостроек г. Нижнего Новгорода, где вводятся все необходимые параметры, а именно название фирмы застройщика, его контактные данные, класс жилого дома, высота потолка, сроки сдачи объекта, количество и площади квартир и прочее (Приложение 1).

Анализ стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости осуществляется с помощью теле маркетинга. Ежеквартально производится обзвон всех новостроек, где ведутся продажи квартир от застройщика.

1.2.1 Понятие и сегментация первичного рынка жилой недвижимости

Первичный объект недвижимости - это земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения).

Как уже говорилось ранее, основная характеристика рынка жилой недвижимости - это местоположение.

При анализе жилья в г. Нижнем Новгороде по местоположению принято разделение на нагорную и заречную часть города и далее по районам города. Заречная часть города - Автозаводский, Канавинский, Ленинский, Московский, Сормовский районы. Нагорная часть города - Нижегородский, Советский, Приокский районы. В свою очередь Нижегородский район делится на историческую часть и микрорайон «Печеры».

Тенденция современного рынка - дифференциация между объектами недвижимости по качеству и цене и разделение рынка на классы.

По сложившимся на сегодняшний день тенденциям спроса на объекты строящегося жилья в Нижнем Новгороде их можно типизировать следующим образом:

Элитное жилье (А класс);

Жилье бизнес класса (премиум - В класс и бизнес - В-);

Жилье эконом класса.

Элитное жилье предполагает:

Центр города, историческая часть;

Удаление от оживленных магистралей

Небольшую этажность дома (не свыше 5-ти этажей);

Количество квартир до 50 шт.;

Наличие подземной парковки автомобилей (желательно 2 парковочных места для каждой 3-х и 4-х комн. квартиры);

Однородность инфраструктуры;

Наличие внутреннего дворика для детских и спортивных площадок;

Отсутствие либо минимальное количество нежилых помещений цокольного и первого этажей, не принадлежащих кондоминиумам;

Привлекательный вид из окон.

Стоимость квадратного метра составляет: 90 000 - 180 000 рублей.

Жилье бизнес класса.

Премиум класс предполагает:

Историческая часть города;

Желательно удаление от оживленных транспортных магистралей;

Этажность дома - 5-10 этажей;

Количество квартир - 50-100 шт.;

Подземная парковка автомобилей на 1 парковочное место для квартиры или открытая стоянка;

Инфраструктура развитая;

Первый и цокольные этажи - офисы.

Стоимость кв. метра составляет: 75 000 - 100 000 рублей.

Бизнес класс предполагает:

Верхняя часть города или центр района в заречной части или престижный спальный район;

Этажность дома - более 10 этажей;

Наличие подземных парковочных мест = минимум 1/3 от количества квартир;

Возможное расположение на оживленных магистралях центра, либо в местах с неоднородной инфраструктурой;

Первые и цокольные этажи - магазины и офисы.

Стоимость кв. метра составляет: 65 000 - 85 000 рублей.

Эконом класс предполагает:

Спальный район, заречная часть города;

Этажность дома - от 10 до 18 этажей;

Количество квартир - более 100 шт.;

Наземная парковка автомобилей.

Стоимость кв. метра составляет: 40 000 - 65 000 рублей.

Согласно представленной выше классификации, проведем сегментацию объектов, в данный момент находящихся на стадии строительства, а также сданных в эксплуатацию, где еще осуществляется продажа квартир от застройщика.

По данным 1 кв. 2015 года на первичном рынке многоквартирного жилья г. Нижнего Новгорода ситуация с сегментацией по классам выглядит следующим образом:

Рис. 1 Количество объектов первичного рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода с сегментацией по классам, %

В настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости преобладают жилые дома класса эконом - 68%.

1.2.2 Характеристика классов жилой недвижимости

Эконом класс.

Новостройки эконом класса - это типовое жилье.

Высота дома, как правило, не должна превышать 24 этажа, а общее количество квартир доходит до 700. В домах эконом класса встречаются однокомнатные квартиры площадью от 35 кв.м.

Характерная черта таких домов - отсутствие квартир свободной планировки, все комнаты разделены перегородками. Инженерная начинка - типовая для серийного панельного дома. Лифты - отечественных производителей. Территория вокруг дома не огораживается, подземного паркинга как правило нет. Если в доме имеются нежилые помещения, то вся инфраструктура сводится к общегородским продуктовым, вещевым магазинам и бытовым службам.

Для домов эконом класса характерно наличие 1-2-3 комнатных квартир. В основном при проектировании дома эконом класса предпочтение отдается 1-2-комнатным квартирам (в 20% рассматриваемых домов отсутствуют в проекте 3-комнатные квартиры). Но в некоторых домах предлагаются 4-5-комнатные квартиры, а также квартиры свободной планировки (ЖД «Северный дворик», Автозаводский район).

В последнее время все чаще в проектах жилых домов предусматривается строительство квартир студий.

В среднем в осуществляющихся проектах эконом класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом (без учета квартир студий):

1-комнатные - 49%

2-комнатные - 35%

3-комнатные - 15%

На 4-комнатные квартиры может приходиться порядка 1%, на квартиры свободной планировки - менее 0,5%.

Рис. 2 Средняя площадь квартир эконом класса на 1 кв. 2015 г., кв.м.

Проектирование в жилых домах эконом класса квартир большой площади и с количеством комнат более 3 говорит о том, что в данном сегменте иногда проявляются параметры жилья бизнес класса.

Бизнес класс.

Новостройки бизнес-класса - это жилье повышенной комфортности в домах, построенных по новейшим технологиям, с предоставлением качественных услуг в период эксплуатации.

Дом с квартирами, относящимися к бизнес классу, как правило, спроектирован по индивидуальному проекту. Функциональные и комфортные планировки квартир, высокие потолки, скоростные лифты, качественная отделка лестниц и фасада, подземный гараж, обустроенный двор.

Удобные квартиры бизнес класса, отличающиеся от типового жилья в лучшую сторону, и не имеющие притом высокую стоимость, показали себя как достаточно востребованный товар. Эксперты считают, что прогноз развития этого сегмента рынка является весьма благоприятным.

На данный момент в Нижнем Новгороде наблюдается центростремительная тенденция строительства домов бизнес класса. В основном строительство жилых домов бизнес класса ведется в Советском и Нижегородском районах, хотя есть несколько жилых комплексов, строительство которых ведется вдали от центра города. Такая децентрализация благоприятно влияет на появление квартальных застроек микрорайонов жильем данного класса.

Эксперты придерживаются мнения, что для отнесения жилья к бизнес классу, необходимо, чтобы оно удовлетворяло следующим требованиям:

Месторасположение (верхняя часть города, центр района в нижней части города, престижный спальный район);

Хорошее техническое оснащение здания, выстроенного по индивидуальному проекту (обычно монолит);

Просторные квартиры с оптимальной планировкой;

Обустроенная территория около дома;

Хорошая доступность для транспорта;

Достаточная внутренняя инфраструктура (подземные стоянки, парковки, магазины, организации по оказанию услуг и пр.);

Близость парковых зон или зеленых насаждений, видовые характеристики являются преимуществом.

Отсутствие одного-двух факторов выводит данное жилье из категории бизнес класса в категорию "эконом".

Дом бизнес класса представляет собой, как правило, монолитное или кирпичное сооружение, построенное по индивидуальным архитектурным проектам, имеет хорошее техническое оснащение и привлекательный современный облик. Обычно предусмотрен подземный и наземный паркинг, наличие развитой внутренней инфраструктуры (магазины, фитнес-центры и т.п.), а у придомовой территории и мест общего пользования - повышенной степени благоустройство.

Также, в проектах бизнес класса должны быть соблюдены, прежде всего, общепринятые стандарты качества отделочных и строительных материалов, эффективность планировки и звукоизоляция.

В жилье бизнес класса опасения, связанные с расположением жилья на более высоком этаже, относительно комфорта - не существенны, так как нижние этажи применяются в основном для размещения сервисных служб.

В бизнес-классе наибольшим спросом пользуются квартиры без отделки. Среди ключевых характеристик - хорошая подготовка под чистовую отделку. Но следует отметить, что в настоящее время в Москве повышается спрос на готовые к жилью квартиры, даже частично меблированные.

Площадь однокомнатных квартир бизнес класса может варьироваться до 50 кв.м., двухкомнатных - до 70 кв.м., трехкомнатных - до 100 кв.м., четырехкомнатных - до 140 кв.м. Потолки должны быть высотой не менее 2,7 метров. Рекомендуемая площадь кухни - от 12 до 15,2 кв.м. Количество квартир в доме бизнес-класса обычно варьируется в диапазоне от 100 до 300.

В крупных комплексах часто предусматривают прогулочные зоны с декоративными элементами, фитнес-центр, предприятия торговли, предприятия общественного питания и сферы услуг, например, кафе, ресторан, аптека, медицинский центр, салон мобильной связи. Многоквартирные дома, как правило, оснащены вспомогательными помещениями для управляющей компании, эксплуатационной службы.

Брендинг объекта так же актуален для бизнес-класса, как и для практически любого сегмента. Имидж нужен каждому дому, независимо от сегмента. В целом в Нижнем Новгороде сегодня порядка 60% жилых комплексов имеют название. Название позволяет лучше позиционировать проект и помогает покупателям ориентироваться на рынке недвижимости.

Квартиры в жилых домах бизнес класса имеют большие площади, чем квартиры эконом класса. Также при проектировании бизнес жилья следует учитывать потребительские предпочтения при грамотном планировании соотношения количества квартир различной комнатности.

В настоящее время в осуществляемых проектах бизнес класса в каждом проекте имеется различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах отсутствуют 3-комнатные квартиры. В основном при проектировании дома бизнес класса предпочтение отдается 1-2-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются квартиры с количеством комнат от 4 до 7, а в жилом доме №3 «КМ Мегаполис» предлагается квартира свободной планировки.

В среднем в осуществляющихся проектах бизнес класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:

1-комнатные - 38%

2-комнатные - 34%

3-комнатные - 25%

4-комнатные - 2%

Более 4 комнат и квартиры со свободной планировкой - 1%.

Рис. 3 Средняя площадь квартир бизнес класса, кв.м.

Проектирование в жилых домах бизнес класса квартир большой площади и с количеством комнат более 4 говорит о том, что в данном сегменте иногда проявляются параметры жилья премиум класса.

Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений жилья бизнес класса.

Инфраструктура дома бизнес класса - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не уходя далеко от собственного дома.

В доме бизнес класса должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, звукоизоляция, отопление, возможно кондиционирование. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.

Подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 1 машиноместу);

Предприятия сферы услуг;

Продуктовый магазин или магазин товаров первой необходимости;

Премиум класс.

Жильё премиум класса предполагает некий элемент необходимой роскоши.

Как правило, премиальные объекты -- это дома, расположенные в престижных районах с небольшим (до 100) количеством квартир, с видом на парк, реку, озеро. Принципиальные характеристики бизнес-класса -- оригинальная архитектура, наличие подземной парковки, благоустроенной и охраняемой территории, служб сервиса, высокоскоростных бесшумных лифтов, качественной инженерии -- для жилья премиум-класса являются лишь дополнением к престижной локации.

На премиальность квартиры влияют следующие факторы:

Строительство дома по индивидуальному проекту;

Насыщенность дома современными средствами связи (спутниковая антенна, интернет и др.);

Премиум класс имеет 7 основных признаков:

Местоположение (центр города с видом на парковую зону, реку, панораму города);

Ограничение здания по этажности, количеству квартир (не более 100 квартир);

Возможны дополнительные услуги внутри дома (социальная инфраструктура: кафе, спортзал, прачечная, химчистка и т. п.);

Наличие квартир свободной планировки или с количеством комнат более 3.

Для зданий премиум класса характерны прямые линии и простые фигуры, использование качественных дорогих материалов, создание спокойных и лаконичных фасадов, широкое применение стекла, за счет которого помещения обретают глубину и получают больше света, а также отсутствие лишних, нефункциональных элементов дизайна. Форма должна быть функциональной, но при этом в ней должна быть особая эстетика.

Такой стиль объединяет элегантность и простоту архитектурного решения. Все технологии, используемые при строительстве домов премиум класса, достаточно дорогие.

Рис. 4 Динамика ввода жилых домов премиум класса с 2009 г. с прогнозом до 2016 г., шт.

Динамика ввода рынка недвижимости премиум класса до 2012 г. имеет выраженный ниспадающий тренд. В 2013 г. и 2014 г. было введено 2 жилых дома премиум класса. В 2015 г планируется построить 4 жилых дома.

Квартиры премиум класса имеют большие площади, чем квартиры бизнес и эконом классов.

Все рассматриваемые жилые дома премиум класса в каждом проекте имеют различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах нет 1-комнатных квартир. В основном при проектировании дома премиум класса предпочтение отдается 2-3-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются квартиры свободной планировки (ЖК «Пражский квартал», ЗАО «Жилстройресурс»; ЖК «Respect», ООО «Консорциум НН-90») и пентхаусы (ЖК «Изумрудный замок», ООО «РосАвтоСтрой»).

В целом в осуществляющихся проектах премиум класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:

1-комнатные - 20%

2-комнатные - 39%

3-комнатные - 35%

4-комнатные - 5%

5-комнатные, свободной планировки, Пент Хаус - 1%

Рис. 5 Средняя площадь квартир премиум класса, кв.м.

При проектировании премиум дома в настоящее время учитывается возможность объединения двух или трех квартир.

Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений жилья премиум класса.

Инфраструктура дома премиум класса - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не выходя из собственного дома.

Наличие кондиционера;

Отделку.

В доме премиум класса должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, воздухоочистка, вентиляция, звукоизоляция, отопление. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.

Внутренняя инфраструктура дома может включать:

Подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 1 машиноместа);

Детский клуб;

Химчистку;

Фитнес-центр;

Оздоровительный комплекс;

Помещения кладовые;

Элит класс.

Элитное жилье - это развитая инфраструктура, которая образует так называемый «город в городе». В городе элитным жильем можно считать жилье, которое привлекательно в экологическом плане, удаленно от основных магистралей, а также приближено к социально-однородной среде.

На элитность квартиры влияют следующие факторы:

Степень престижности района;

Нестандартность внешней и внутренней отделки дома;

Насыщенность его современными средствами связи (спутниковая антенна, интернет и др.);

Наличие в доме внутренней инфраструктуры (помещений службы охраны, колясочные, комнаты для хранения меха, помещения для проведения досуга жильцов дома и т. д.)

«Элитность» имеет семь основных признаков:

местоположение (центр города с видом на парковую зону, реку, панораму города);

Социальная однородность жильцов;

Качественная техническая "начинка" (звукоизоляция, стеклопакеты и т. д.);

Архитектура и дизайн помещений (свободная планировка, потолки не менее 3м);

Комфорт и сервис жилья (кондиционирование, автономная система водо- и теплоснабжения, паркинг или подземный гараж, охрана);

Дополнительные услуги внутри дома (социальная инфраструктура: кафе, спортзал, прачечная, химчистка и т. п.);

Дом должен быть брэндом;

Ограничение здания по этажности, количеству квартир (в пределах 20-40 квартир);

Наличие не более двух квартир на площадке.

Отсутствие одного из факторов автоматически выводит данное жилье из категории элитного в категорию "повышенной комфортности".

Архитектурный облик очень влияет на категорию дома. Архитектурный облик элитного дома должны создавать профессиональные архитекторы, чтобы архитектура находилась на уровне шедевра.

Архитектура элитного комплекса должна соответствовать местонахождению участка застройки. Если это историческая часть города - архитектура здания должна быть выполнена в историческом стиле.

Объекты элитной жилой недвижимости должны иметь привлекательный архитектурный облик. Дополнительным плюсом будет наличие некой «изюминки» в облике, которая бы создавала статусность дома, создавала индивидуальность.

Элитное жилье должно строиться из хороших и качественных материалов. Материал, из которого строится элитное жилье, преимущественно должен быть экологически чистым.

Вокруг элитного дома должно располагаться огороженное пространство, с охраной и системой доступа.

В последние годы одним из характеристик элитарного жилья стала его свободная планировка - open space («свободное пространство»). Поверхности стен, потолка и пола чаще всего подготовлены под отделку, так как все больше клиентов предпочитают оформлять интерьеры по собственному вкусу. Структура квартиры должна быть достаточно гибкой, чтобы была возможность что-либо поменять в ней по желанию заказчика.

Элитная квартира должна иметь привлекательный вид из окна, желательным является ориентация каждой квартиры на три стороны света.

Элитная квартира предполагает наличие большой гостиной, столовой, рабочей зоны (кабинета), остекленную лоджию.

Признаком хорошей пространственной организации элитной квартиры является наличие больших окон и зимнего сада. Жильцы последних этажей должны иметь возможность установить в квартире камин.

На верхних этажах элитного дома могут располагаться двухуровневые квартиры, территорию крыши которых возможно использовать под земельный участок, спортивную площадку или бассейн.

В цоколе возможен просторный вестибюль, где может быть распложена комната для охраны, зона для ожидания хозяев квартиры, помещения, где сосредоточены все пульты управления (видеонаблюдение, пожароохранная сигнализация, пульты охраны).

В элитной квартире должен быть просторный санузел, чтобы была возможность разместить разнообразные вещи для комфорта. Если санузел один, то его площадь должна быть около 12 кв.м.

Стандартом становится размещение ванной с выходом в спальню, количество ванных комнат должно соответствовать количеству спален в квартире.

Площадь кухни должна быть не меньше 14 кв.м.

Рис. 6 Динамика ввода элитных жилых домов с 2002 г. с прогнозом до 2016 г., шт.

Динамика ввода рынка элитной недвижимости имеет выраженный ниспадающий тренд. По прогнозным данным на 2013 г. планируется ввод 4 жилых домов элит класса.

На сегодняшний момент снижение ввода элитных жилых домов связано со следующими причинами:

Отсутствие на рынке недвижимости земельных участков в историческом центре Нижнего Новгорода для строительства вышеупомянутого жилья;

Быстро меняющиеся требования по качеству элитного жилья у целевой группы, что приводит к несоответствию ранее заявленных проектов именно этому классу жилья;

В посткризисной ситуации большинство застройщиков ориентировано на строительство жилья эконом класса в формате квартальных застроек, что в свою очередь может обеспечить им использование своих производственных мощностей, а именно принадлежащих им заводов (ООО «Жилстрой-НН», ООО «Кварц» и т.д.);

Элитные квартиры имеют большие площади, чем квартиры других классов. Причем при проектировании элитного жилья следует учитывать потребительские предпочтения, которые имеют свою динамику.

Все рассматриваемые элитные жилые дома в каждом проекте имеют различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах нет 1-2-комнатных квартир. В основном предпочтение отдается 3-4-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются 5-комнатные квартиры, квартиры свободной планировки, пентхаусы.

В целом в осуществляющихся проектах элит класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:

1-комнатные - 16%

2-комнатные - 41%

3-комнатные - 22%

4-комнатные - 16%

5-комнатные, свободной планировки, Пент Хаус - 5%

спрос предложение рынок недвижимость

Рис. 7 Средняя площадь элитных квартир, кв.м.

При проектировании элитного дома в настоящее время учитывается возможность объединения двух или трех квартир.

Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений элитного жилья.

Инфраструктура элитного дома - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не выходя из собственного дома. Идеальный вариант подобного инфраструктурного пакета, считается пакет, оказываемый клиентам гостиниц класса пяти звезд.

В элитных домах вся инфраструктура - только для жильцов дома. Одним из преимуществ элитного жилья как раз и является обособленность, самодостаточность инфраструктуры и ее ориентированность на узкий круг лиц - жильцов дома.

Внутренняя инфраструктура квартиры может включать:

Наличие кондиционера;

Автономного водоснабжения (с фильтрацией);

Системы энергоснабжения (с установкой источника бесперебойного питания);

Систему автономного отопления;

Отделку.

В элитном доме должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, воздухоочистка, вентиляция, звукоизоляция, отопление. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.

Внутренняя инфраструктура дома может включать:

Многоуровневую систему безопасности;

Подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 2 машиноместа);

Круглосуточный медпункт;

Детский клуб;

Химчистку;

Бассейн;

Фитнес-центр;

Оздоровительный комплекс;

Тренажерный зал;

Наличие морозильной камеры хранения изделий из меха;

Бильярд;

Ресторан;

Помещения кладовые;

Прачечную;

Комнаты для обслуживающего дом персонала.

В последнее время в Москве застройщики элитного жилья склоняются в сторону сокращения внутренней инфраструктуры комплекса. Это связано в первую очередь с тем, что малое число квартир элитно дома не может позволить окупить внутреннюю инфрастуктуру комплекса, а привлечение граждан «со стороны» разрушает статус элитарности, обособленности.

1.2.3 Анализ стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости г. Нижнего Новгорода

Стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке варьирует в зависимости от класса и расположения объекта. В объектах эконом и бизнес класса стоимость квадратного метра квартир зависит от количества комнат, от этажа, на котором располагается квартира. В объектах премиум и элит класса, как правило, нет зависимости стоимости квадратного метра от количества комнат, цена зависит от этажа, на котором располагается квартира, видовых характеристик и общего метража квартиры.

Проанализируем динамику средней стоимости квадратного метра в г. Нижнем Новгороде.

Рис. 8 Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде, руб./кв.м.

Как видно из графика динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода показывает растущий тренд.

В период с конца 2006 г. и в течение 2007 г. наблюдался резкий скачок стоимости жилья, что в последствие, во время экономического кризиса, повлекло серьезное снижение стоимости квадратного метра. В настоящее время наблюдается стабильный рост цен на первичное жилье.

Так как жилье премиум и элит классов территориально располагается в исторической части города, а именно только в Нижегородском районе, стоимость квадратного метра таких домов не учитывается при формировании средней стоимости квадратного метра в целом по г. Нижнему Новгороду.

По данным за 4 квартал 2015 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом 2014 года возросла на 0,8%.

Рис. 9 Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде с сегментацией по классам, руб./кв.м.

Далеко не сразу при анализе стоимости квадратного метра жилья предусматривалось сегментирование стоимости по классам. Изначально жилье делилось на типовое жилье, улучшенной планировки, повышенной комфортности и элитное жилье.

Как видно из диаграммы для эконом, бизнес и премиум классов характерен стабильный рост без явных колебаний. Стоимость элитного жилья имела резкие изменения в 4 квартале 2011 года и 1 квартале 2012 года. Также с 3 квартала 2014 года наблюдается резкий рост стоимости квадратного метра элит класса. Это было спровоцировано выходом на рынок нового жилого дома «Клубный дом Royal Landmark» на Верхневолжской набережной.

Наиболее высокая средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке характерна для Советского района, наиболее низкая - для Ленинского района.

Изменение стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости зависит от стадии строительства объекта, от количества оставшихся непроданных квартир, спроса и предложения на рынке,.

Рост стоимости квадратного метра зависит от задержки продаж застройщиками, связан с развитием ипотеки, ростом стоимости строительных материалов, высокими затратами на расселение, подводкой инженерных коммуникаций, высокими транзакционными издержками.

Снижение стоимости квадратного метра связано с окончанием продаж последних квартир в сданных жилых домах по более высокой цене и выходом на рынок новых объектов с более низкой ценой по сравнению с конкурентами..

1.3 Анализ регулярного (вторичного) рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

Вторичный объект недвижимости -- оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты). [Максимов].

Согласно реальной рыночной практике, оборот «вторичных» объектов недвижимости составляет большую долю.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны в части ценообразования.

Почти во всех регионах России стоимость жилья на вторичном рынке превышает стоимость жилья на первичном рынке. Эта разница составляет не менее 10%. Поэтому для определения стоимости контракта при покупке квартиры в новом доме можно ориентироваться на стоимость квартиры вторичного рынка минус 10%.

При анализе вторичного рынка жилой недвижимости используется база данных «NMLS» (Национальная мультилистинговая система). В ней собрана наиболее полная и достоверная информация по вторичному рынку жилья.

Анализ вторичного рынка жилой недвижимости подразумевает анализ следующих параметров: объем предложений, количество предложений, средняя стоимость квадратного метра. Далее можно рассматривать эти параметры более детально, сегментируя их по количеству комнат, по классу, по материалу стен.

Рис. 10 Динамика количества предложений на вторичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода, шт.

За весь период исследования из графика видно растущий тренд. Количество предложений на рынке не стабильно, особенно это проявилось в период с 4 квартала 2006 года по 1 квартал 2008 года.

По данным за 4 квартал 2015 года на вторичном рынке жилья в экспозиции находилось 7 401 квартира. Количество предложений возросло на 16,7% по сравнению с 4 кварталом 2014 года.

Динамика объем предложения совпадает с динамикой количества предложений на вторичном рынке жилья. Для объема предложений также характерен растущий тренд.

По данным за 4 квартал 2015 года на вторичном рынке жилья объем предложений составил 378 443 квадратных метра, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года объем предложений вырос на 11,7%.

Рис. 11 Динамика стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода, руб./кв.м.

Резкий спад предложений на вторичном рынке в 4 квартале 2006 года повлек за собой серьезное повышение стоимости квадратного метра с последующим стабильным ростом вплоть до 3 квартала 2008 года. В связи с кризисной ситуацией в течение 2009 года наблюдалось снижение цен. В период 2010-2011 гг. на рынке стоимость квадратного метра стабилизировалась и с конца 2011 года вновь стала нарастать.

По данным за 4 квартал 2015 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья по сравнению с аналогичным периодом 2014 года снизилась на 3,4%. Наблюдается стабилизация стоимости.

Глава 2. Анализ факторов, влияющих на стоимость квадратного метра жилой недвижимости

Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости, - это важный этап при анализе и прогнозировании. Именно эти факторы определяют потребности и возможности общества по приобретению недвижимости, обороты на рынке.

Сформировалась система факторов регионального уровня, которые определяют состояние и динамику рынка недвижимости:

1. Экономические

Уровень и динамика доходов населения

Доступность финансовых ресурсов, в том числе кредитных

Состояние альтернативных и смежных рынков

Риски инвестиций в недвижимость

Стоимость строительства

Цены и тарифы на коммунальные услуги и энергоресурсы

2. Социальные

Уровень и динамика изменения численности населения и его возрастной структуры

Уровень и динамика изменения социальной структуры населения

Уровень и динамика изменения образовательного уровня населения

3. Административные

Налоговый режим

Зональные ограничения

Правовые и экономические условия совершения сделок

Правовые и экономические условия получения прав на застройку

4. Условия окружающей среды

Обеспеченность транспортной инфраструктурой

Уровень развития социальной инфраструктуры

Экологическая обстановка

2.1 Ввод жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде

Жилищный фонд города на 01.01.2014 г. составил 29 840 тыс. кв.м. общей площади, на одного жителя в среднем приходится 23,4 кв.м. общей площади.

Население г. Нижнего Новгорода по данным Нижегородского областного Комитета Государственной статистики на начало 2014 г. составило 1 272 746 человек. Распределение населения по административным районам города следующее:

Таблица 1. Распределение численности населения, жилищного фонда и площади на 1 человека по районам города

Наименование административных районов города	Численность населения на 01.01.2014 г. (тыс.человек)	Общая площадь жилых помещений (ориентировочная), тыс. кв. м. на 01.01.2014 г.	Приходится в среднем на 1 жителя (кв.м. общ.площ.)
Автозаводский район
Канавинский район
Ленинский район
Московский район
Нижегородский район
Приокский район
Советский район
Сормовский район
г. Нижний Новгород

Наименее обеспеченным в плане жилья является Московский район, здесь на 1 жителя приходится 21,1 кв.м. Нижегородский район является самым обеспеченным в плане жилья районом города, на 1 жителя приходится 31,8 кв.м.

Таблица 2

Динамика ввода жилого фонда, тыс. кв.м. общей площади / % к итогу

Районы города	Фактически по годам	Прогноз (2015 г.) Многоквартирное жилье
			В среднем за год (за 5 лет)
Автозаводский
Канавинский
Ленинский
Московский
Нижегородский
Приокский
Советский
Сормовский
Всего по городу

В течение долгого периода времени лидером по вводу жилой недвижимости был Нижегородский район. В 2013-2014 гг. наибольший объем ввода пришелся на Советский и Приокский районы.

В 2015 году планируется ввести более 621 000 кв.м. многоквартирного жилья в г. нижнем Новгороде.

Наибольший объем ввода в 2015 году также планируется в Нижегородском, Советском и Приокском районах. Общий объем ввода многоквартирного жилья в этих районах составит более 50% от общего ввода многоквартирного жилья по г. Нижнему Новгороду.

Спрогнозировать общий объем ввода не предоставляется возможным, так как отсутствуют данные о строящемся индивидуальном жилье.

Рис. 12 Динамика объема ввода жилой недвижимости, в том числе ИЖС, кв.м.

Объем ввода жилой недвижимости пережил как рост, так и снижение. До кризиса 2008 года за 2 года в период 2005-2007 гг. прирост жилья составил 218%. В кризисный период вплоть до 2010 года темпы строительства значительно сократились. С 2011 года прирост нового строительства ведется быстрыми темпами. За 2014 год было введено 800 779 квадратных метров жилья, что на 15,3% больше по сравнению с 2013 годом и на 119,2% больше по сравнению с посткризисным 2010 годом.

Рис. 13 Динамика объема ввода многоквартирной жилой недвижимости, кв.м.

Динамика ввода многоквартирного жилья практически повторяет динамику общего ввода жилья в г. Нижнем Новгороде.

За 2014 год было введено 587 958 квадратных метров многоквартирного жилья, что на 37,9% больше по сравнению с 2013 годом.

Высокий рост строительства многоквартирного жилья связан с освоением больших земельных участков под комплексную застройку. Так на сегодняшний день возводятся такие крупные проекты, как «Микрорайон Юг» в Автозаводском районе, «Микрорайон Бурнаковский» в Московском районе, жилой комплекс «Цветы» в Приокском районе, жилой комплекс «Красная поляна» в Нижегородском районе, жилой комплекс «Седьмое небо» и жилой комплекс «Первомайский» в Канавинском районе, жилой комплекс «Удачный» в Сормовском районе.

2.2 Демографическая ситуация

Тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости в значительной мере зависят от демографической ситуации, миграции населения. Влияние этих факторов не сиюминутно, но их обязательно нужно принимать в расчет при анализе рынка жилой недвижимости.

Рис. 14 Динамика численности населения г. Нижнего Новгорода на начало периода, чел.

В течение долгого периода времени наблюдалось снижение численности населения г. Нижнего Новгорода. С 2012 года произошли кардинальные изменения и наблюдается рост численности населения, но за счет миграционных потоков.

2.3 Доходы населения

Рис. 15 Динамика доходов населения г. Нижнего Новгорода, руб.

Исходя из данных графика, можно отметить, что темпы роста доходов населения значительно возросли. По данным за январь-декабрь 2014 г. средняя номинальная начисленная заработная плата в г. Нижнем Новгороде составила 34 331 руб., что на 7,2% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Тем не менее, уровень доходов населения г. Нижнего Новгорода ниже, чем уровень доходов в региональных городах ПФО, таких как Казань, Самара, Пермь, Уфа. В то же время себестоимость строительства жилья в Н. Новгороде выше, чем в тех же городах ПФО.

Основные потребители рынка доступного жилья все больше нуждаются в системах кредитования для покупки квартиры. Застройщики строительства, особенно нижегородцы, привлекают денежные средства населения на самых ранних этапах строительства.

2.4 Влияние других экономических факторов на состояние рынка

«Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом и в то же время он является индикатором этого состояния. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать ухудшения состояния экономики в целом. Если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то это ведет к подъему в реальной экономике» .

Рис. 16 Взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости

Так одним из явных показателей изменений в состоянии рынка недвижимости относятся срок экспозиции объектов на рынке и количество сделок на рынке. Повышенный спрос на жилье подогревается желающими вложить деньги в недвижимость, тем самым провоцируя повышение стоимости жилья. Количество желающих не бесконечно, таким образом, после оживления на рынке недвижимости приходит затишье, но это никак не означает, что с падением спроса снизится цена, она замедлит свой рост.

Изменения на рынке недвижимости имеют цикличный и сезонный характер. Спустя некоторое время после снижения спроса, происходит оживление на рынке.

Снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижимости, то есть ведет к снижению спроса и увеличивает издержки строителей, то есть снижает предложение на рынке (Рисунок 17).

Рис. 17 Влияние роста ставки процента на смещение кривых предложения и спроса

Ипотечное кредитование пользуется большим спросом в Нижнем Новгороде. Причиной этому служит тот факт, что кредит можно взять без первоначального взноса, либо в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Также программы различных банков явно конкурируют между собой.

По аналитическим данным 2014 года компании IPOhelp ипотеку в Нижнем Новгороде и Нижегородской области представляют 25 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 170 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости. Ставки по ипотеке в Нижнем Новгороде и Нижегородской области находятся в диапазоне 8.50 - 28.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 - 12.50 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Нижнем Новгороде составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде может достигать 50 лет .

Количество сделок с ипотекой, зарегистрированных Росреестром в первом квартале 2015 года, сократилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Доля подобных сделок в общем объеме продаж жилья уменьшилась до 22%. По данным ЦБ, объем предоставленных в январе--апреле этого года рублевых жилищных кредитов в России составил 304,5 млрд руб., что на 40% меньше показателя за аналогичный период прошлого года .

На данный момент банки начали снижать ставки по ипотеке. Также в помощь пришла программа господдержки ипотеки, по которой ставка на первичное жилье не должна превышать 12%, что в свою очередь повлекло изменение структуры спроса. Предпочтение отдается новостройкам нежели квартирам на вторичном рынке жилья.

Изменение цен на жилье обусловлено притоком нефтедолларов в страну и ростом себестоимости строительства за счет удорожания стройматериалов.

Профессиональный строитель отталкивается от себестоимости строительства, включая в это понятие не только стоимость строительно-монтажных работ, но и:

Стоимость выделения земельного участка (которая может в отдельных случаях может достигать до 30% стоимости всего проекта);

Технические условия -- подключение к коммуникациям (стоимость которых сегодня всецело зависят от произвола монополистов);

Время реализации проекта,

Стоимость кредитных ресурсов;

Наблюдения последнего десятилетия показали, что цена «усредненного» 1 квадратного метра в России, при условии, что это новостройка, средний район, уровень готовности строительства 75%, прямо пропорциональна стоимости барреля нефти. Такому соотношению было дано название «НефтеБакс» .

Зная динамику курса доллара (рис. 18) и динамику стоимости барреля (рис. 19) можно проследить динамику условной единицы «НефтеБакс».

Рис. 18 Динамика курса USD ЦБ РФ, руб.

Рис. 19 Динамика цен на Нефть Brent (ICE.Brent), USD/баррель

Ряд российских аналитиков выявили следующую зависимость, что для Москвы количество бочек нефти (баррелей), содержащееся в 1 квадратном метре, примерно составляет 50-60, для регионов (города-миллионники: Самара, Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург) - 25-30.

Объяснения такого феномена таковы, что бюджет страны в огромной степени зависит от конъюнктуры нефтегазового сектора экономики. При этом значительная часть бюджета через различные механизмы экономики перетекает на рынок недвижимости, оказывая существенное влияние на инвестиционный процесс.

«НефтеБаксы» попадают в экономику после некоторой обработки. Этот процесс назвали «Крекингом».

Монетарные власти (Центральный банк и Министерство финансов РФ), являющиеся по существу распорядителями ресурсов, всегда, а в условиях кризиса -- особенно, обеспечивают поступления денежных потоков в экономику с определенной задержкой. Эта задержка составляет примерно от 3 до 6 месяцев.

Подобные документы

Обзор информации о рынке жилой недвижимости города Сызрань. Анализ системных связей и закономерностей ценообразования на рынке жилой недвижимости. Методика оценки объектов рынка жилой недвижимости. Тенденции и проблемы его развития, будущие перспективы.

курсовая работа , добавлен 28.05.2014

Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.

курсовая работа , добавлен 22.01.2014

Рынок жилой недвижимости как совокупность отдельных сегментов потребителей жилой недвижимости. Общая характеристика ООО "Агентства недвижимости Бизнес и Право": знакомство с видами деятельности, особенности проведения сделок на вторичном рынке жилья.

дипломная работа , добавлен 19.11.2015

Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.

дипломная работа , добавлен 14.12.2010

Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.

дипломная работа , добавлен 14.08.2015

Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

дипломная работа , добавлен 09.08.2010

Сущность рыночного и государственного регулирования в условиях "смешанной экономики". Анализ ситуации на рынке жилой недвижимости в период финансового кризиса. Характеристика экономических методов управления рынком недвижимости в кризисных ситуациях.

реферат , добавлен 07.10.2012

Анализ ситуации на рынке коммерческой и жилой недвижимости г. Барнаула. Определение цены квадратного метра жилых квартир в центральном районе города. Маркетинговый анализ аренды нежилых помещений. Определение величины вероятной прибыли девелопера.

курсовая работа , добавлен 18.11.2014

Понятия и законодательная база рынка недвижимости. Способы и основные методы определения ее стоимости. Анализ ипотечного кредитования, первичного и вторичного рынка жилья, динамики продаж жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района.

дипломная работа , добавлен 17.12.2013

Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.

Введение

Рынок недвижимости, наиболее обсуждаемая тема в настоящее время. Существует ряд наиболее актуальных вопросов, на которые я постараюсь ответить в своей работе: Что произошло с жилищными застройками во время кризиса? В каких регионах девелоперы уже работают себе в убыток? Что делать с 60 млн. кв. незавершённых новостроек? И почему жильё на первичном рынке не может стоить 30 000 руб. за квадрат?

Переход страны к рыночным отношениям создал рынок недвижимости. Под рынком недвижимости следует понимать определённую систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю и непосредственно через институт посредничества – риэлтер, девелопер.

Недвижимое имущество – любое имущество, состоящее из земли, а так же зданий и сооружений на ней. В своей работе я хочу рассмотреть – первичный и вторичный рынок жилья, ввод жилых домов в эксплуатацию. Также динамику цен, и факторы от которых зависит конечная стоимость готовых объектов.

Одной из тенденций формирования российского рынка недвижимости является строительство нового жилья – это первичный рынок.

1. Недвижимость и рынок недвижимости

1.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Указы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

Деление рынка недвижимости происходит по 4 основным составляющим: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно посмотреть на рисунке: структурные составляющие рынка недвижимости.

Каждый такой сегмент рынка развивается самостоятельно, независимо от трёх других, опираясь на собственную институционально-правовую базу. Каждый из сегментов рынка включает две составляющие: первичный рынок, связанный с реализацией прав на вновь созданные объекты недвижимости, и вторичный рынок, представляющий собой сферу рыночного обращения объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации. Вторичный рынок недвижимости характеризуется большим разнообразием операций с объектами недвижимости, что предлагает его более развитую институциональную среду.

Процессы, происходящие на обоих рынках – первичном и вторичном, - взаимосвязаны: цены вторичного рынка служат ориентиром, отражающим степень рентабельности осуществления нового строительства и его инвестиционной привлекательности. Принятые решения о преобретении недвижимости неизбежно должно учитывать следующие факторы, определяющие особенности её экономического оборота:

· динамику извлекаемых из её использования денежных потоков;

· количество и качество приобретаемых в результате трансакций прав, связанных с объектами недвижимости, а также оценку возможных комбинаций этих прав;

· величину трансакционных издержек, связанных с оформлением сделки;

· инвестиционную привлекательность объекта сделки;

· степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие альтернативных вариантов использования объекта недвижимости и степень лёгкости извлечения дополнительного дохода);

· способ налогообложения;

· необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля;

· возможные риски экономической и неэкономической природы.

1.1.1 Экономическая сущность недвижимости

В настоящее время категория «недвижимость» шире раскрыта с позиции правового подхода, нежели экономического. Так, деление вещей на движимые и недвижимые восходит к своим истокам и римскому праву. В основе такова деления лежали природные свойства вещей.

Первое упоминание о недвижимости в России относятся к началу 18 века. Сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введён указом Петра 1 в 1714 году для решения вопросов, связанных с регламентацией единонаследия. Этот указ свидетельствовал о том, что государство начало реализовывать свои права, прежде всего, в отношении определения форм распоряжения имуществом.

Переход страны к рыночным отношениям создал и рынок недвижимости.

Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества (риэлтер, девелопер и др.).

Сам факт появления рынка недвижимости и риэлтерских услуг в России доказывает необходимость и своевременность его возникновения в период перехода к рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риэлтерских услуг сделал в период с 1987 по 1991 год.

В последнее время в России появилось множество фирм, именующихся риэлтерскими. В русском языке такого выражения раньше не было, оно пришло к нам из английского языка. Слово «риэлтер» образовано от английского слова «realy», которое переводится как «недвижимое имущество».

С учетом отечественного опыта развития риэлтерских услуг можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационное обеспечение операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и риэлтерских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости, также как основной элемент этого рынка - риэлтерские услуги, представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. Подразумевается что на рынке недвижимости:

· покупатели и продавцы ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях сделки перед тем как принимать решение;

· покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговора или мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могут быть сильно искажены.

Перечень объектов, которые относятся к недвижимому имуществу согласно Гражданскому кодексу РФ представлен на схеме:

Объекты недвижимости

Условно однородные:

Земельные участки;

Участи недр;

Обособленные водные объекты, всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения;

Недвижимые объекты по закону, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

Иное имущество, по закону отнесённое к недвижимым вещам

Неоднородное:

Предприятия, как имущественный комплекс, включающий в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, работы и услуги

Как видно из схемы объекты имущества разделяются на две большие группы исходя из их экономических, социальных и правовых признаков.

Экономические функции недвижимости отражаются такими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные части недвижимости или так называемые принадлежности.

Недвижимость, рассматриваемая как результат человеческой деятельности, при определенных условиях выступает как товар. Определяющим условием ее товарного характера является экономическое обособление (частная собственность) субъектов рыночных отношений. Обращение недвижимости как специфического товара на рынке непосредственно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия), осложняет характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в данный процесс.

В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, необходимо четко определить свойства недвижимости как особого вида товара. Опираясь на это знание, каждый собственник может более рационально и выгодно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью. Ведь у большинства граждан РФ принадлежащие им жилье или земельные участки являются самой дорогостоящей частью личного имущества.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудь свое жилище, как это порой случается с большинством личных вещей. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание. Однако это уже не типичная, а экстремальная ситуация. Стационарность и материальность недвижимости являются ее сущностными характеристиками.

Стационарность (иммобильность) - это признак, который характеризует прочную связь объекта недвижимости с земной поверхностью, т. е. невозможность перемещения объекта в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, делающего его непригодным для дальнейшего использования. Стационарность - это пространственная характеристика недвижимости. Ее материальность означает, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих свойств характеризует качество недвижимости, т.е. материальность и физические характеристики объекта недвижимости измеряют его качество. Качество в свою очередь определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимости. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность для использования и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения - необходимая предпосылка формирования стоимости любого товара. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все эти факторы, взаимодействуя между собой, создают, сохраняют, изменяют стоимость недвижимости.

Таким образом, недвижимость - это товар, который обладает, с одной стороны, стационарностью, а с другой, имеет некоторое подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Более того, качество недвижимости в значительной мере зависит от состояния окружающей среды.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени, не считая последних месяцев, вследствие кризиса. Но об этом чуть позже

Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) разделяются на 6 групп с соответствующими нормативными сроками службы - от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования, при этом выделяются четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Так, физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, т.е. под негативным воздействием окружающей среды.

Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Как уже отмечалось, практически не существует двух одинаковых квартир, строений, земельных участков, так как у них обязательно будут различия в местоположении, по отношению к другим объектам, коммуникациям, линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге индивидуальную привлекательность объекта недвижимости, его индивидуальную полезность.

Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления процессом ее использования. Любой объект недвижимости нуждается в систематическом надзоре независимо от его функционального назначения. Сюда входит обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры, т. е. общественное благо.

В условиях рыночно-трансформационных преобразований приоритетную значимость приобретает характеристика недвижимости как товара. Причем на отдельных сегментах рынка недвижимости проявляются существенные сезонные колебания. Так, рынок аренды жилья отличается колебаниями спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений несущественно зависит от времени года, здесь колебания определяются изменениями общей экономической ситуации, динамикой макроэкономических показателей - темпами роста ВВП, инфляции, процента и др.

Недвижимость представляет собой особый объект собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных имущественных прав на другие объекты собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить гармонизацию интересов государства, местных органов власти, местного сообщества и других субъектов права.

Одной из тенденций формирования российского рынка недвижимости является строительство нового жилья - это первичный рынок. На этом рынке продажа недвижимости осуществляется напрямую по схеме: покупатель - застройщик. Также существует вторичный рынок жилья.

1.1.2 Функции недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения - прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

1.1.3 Управление рынком недвижимости

Основные цели управления рынком недвижимости:

Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

Установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

Защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

Обеспечение свободного ценообразования н. объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

Создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

Оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

Справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и нормоприменение - не должны совмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Применение дополнительных мер защиты, на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлтеров; оценщиков и др.).

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы, государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

1.1.4 Формы государственного регулирования

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

Идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

Инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

Профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

Эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

Регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

Верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

Контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;

2) государственные и иные нормативные акты. В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

Путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

Косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

· создание нормативной базы - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

· удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - лицензирование, регистрация;

· установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

· контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

· введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

· выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

1.2 Оценка недвижимости

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс её определения.

Оценка недвижимости – это начальный этап глобального процесса на рынке недвижимости. Существует несколько подходов для оценки недвижимости, но даже при оценке одного объекта, мы получим различный результат.

Вообще для оценки недвижимости, необходимо определить для себя стадии работы, конечно же на первоначальной стадии мы собираем информацию, проверяем её достоверность, эта информация должна быть предоставлена надёжными источниками.

Затем мы применяем методику для оценки недвижимости, для каждого объекта свои особенности расчёта.

В настоящее время необходимо учитывать множество факторов, при окончательной оценке жилья.

1.2.1 Виды стоимости, концепции стоимости жилья

Объект недвижимости может быть иметь «несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличатся от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т.д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога – способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.

Основные виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

Рассмотрим наиболее часто встречаемые виды стоимости:

1. наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

2. Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.

3. Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).

4. Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта.

5. Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуда.

6. Инвестиционная стоимость – это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

7. Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости – залог успешной работы оценщика.

1.2.2 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

1.3 Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Индикаторы цен на рынке квартир, комнат, офисной и торговой недвижимости характеризуют общее состояние и тенденции различных сегментов рынка недвижимости. Ценовые индексы показывают динамику средних цен предложения и арендных ставок в различных сегментах рынка недвижимости. Индикаторы спроса показывают активность покупателей на вторичном рынке и на рынке строящегося жилья.

Индекс активности рынка

Данный индикатор показывает долю квартир, впервые выставленных на продажу от общего объема предложения на вторичном рынке жилья. Характеризует изменение активности предложения на рынке жилья Санкт-Петербурга

Индекс ценовых ожиданий продавцов

Данный индикатор показывает соотношение средней цены предложения впервые выставленных объектов на вторичном рынке жилья к средней цене предложения по рынку. Характеризует изменение ценовых ожиданий продавцов на рынке жилья Санкт-Петербурга

Индекс арендных ставок

Данный индикатор показывает соотношение текущей средней цены предложения на рынке аренды квартир и комнат к январю 2008 года, характеризует изменение арендных ставок на рынке жилья Санкт-Петербурга.

Индекс доходности

Данный индикатор показывает среднюю доходность от аренды жилья при покупке квартиры сегодня в Санкт-Петербурге, % годовых.

Изменение цен на квартиры в районах

Данный индикатор показывает текущий средний уровень цен предложения на вторичном рынке и рынке строящегося жилья по административным районам Санкт-Петербурга.

Цены по типам квартир на первичном рынке жилья

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типам квартир

Цены по типам квартир на вторичном рынке жилья

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типам квартир.

Цены по типам домов на вторичном рынке жилья

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типам домов.

Цены по типам домов на первичном рынке жилья

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типам домов.

Цены на комнаты на вторичном рынке жилья

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на комнаты на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга. Вначале года очень много предложений, на данном этапе меньше.

Активность спроса на первичном рынке жилья

Данный индикатор показывает количество первичных обращений граждан по поиску жилья на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга и характеризует активность покупательского спроса. В феврале больше всего, сейчас спад.

Активность спроса на вторичном рынке жилья

Данный индикатор показывает количество первичных обращений граждан по поиску жилья на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга и характеризует активность покупательского спроса.

Активность спроса на рынке аренды жилья

Данный индикатор показывает количество заявок на найм жилья на рынке Санкт-Петербурга и характеризует активность спроса на рынке аренды жилья.

Арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень арендных ставок на офисные и торговые помещения в Санкт-Петербурге

Цены на рынке коммерческой недвижимости

Данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на офисные и торговые помещения в Санкт-Петербурге.

Различные публикации о тенденциях на рынке недвижимости

Результаты социологических опросов

Независимо от ситуации на рынке недвижимость растет спрос на социологические исследования, это объясняется тем, что для всестороннего анализа рынка недвижимости необходимо идеальное сочетание математических, статистических и социологических методов исследования. Применение социологических методов помогает выявить факторы, влияющие на развитие рынка, что способствует полноте получения информации для анализа и прогнозирования рынка недвижимости, позволяет узнать мнение представителей целевых групп, подсказать развитее рынка, выявить эффективность рекламных кампаний, известность на рынке.
На выставке-семинаре «Жилищный проект» используется метод опроса (анкетирования) участников и профессионалов рынка недвижимости. С привлечением Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос» применятся система телефонных опросов населения, как потенциальных покупателей, так и посредников, работающих на рынке недвижимости.

Методы, используемые при опросах:

Глубинные структурированные интервью (качественный метод) с потенциальными потребителями и потенциальными покупателями, арендаторами объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Анкетирование, опросы (количественный метод) представителей целевых групп на тестирование знания брендов строительных компаний и исследуемых объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Глубинные структурированные интервью (качественный метод) с экспертами рынка жилой и коммерческой недвижимости, имеющими опыт продаж и продвижения.

Применение различных социологических методов (как в комплексе, так и с использованием одного из методов), предоставляют возможность получения уникальной информации о рынке, о потребителях, конкурентах и возможность оценки эффективности рекламных кампаний.

В основном использование социологических методов направлено на получение следующих результатов:

Описание факторов, влияющих на поведение потребителя на рынке недвижимости;

Определение целевой аудитории– демография, психография;

Описание возможного поведения потребителей (в целом и по различным группам);

Оценка параметров потребления и предпочтений;

Поведение респондента (и/или лиц, влияющих на выбор) при выборе объекта недвижимости;

Описание личного опыта респондента от сотрудничества с участниками рынка;

Тестирование рекламных материалов;

Описание целевой аудитории по параметрам приобретения и пользования недвижимостью - отношение к приобретению недвижимости, распределение доходов при накоплениях, наиболее популярные источники информации;

Описание психографических особенностей целевой аудитории (стиль жизни, потребления, накоплений и трат).

2. Подходы и методы в оценке недвижимости

2.1 Оценка недвижимости: подходы и методика

Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, сходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.

Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.

Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов – стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течении последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течении тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Любые вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском , обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое то время эти инвестиции не работают.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.

Рыночный (сравнительный) подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка.

Этот метод, по моему мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.

2.1.1 Исследование рынка недвижимости по категориям

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

Индивидуальность ценообразования;

Высокий уровень транзакционных издержек;

Важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

Высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики;

Многообразие рисков;

Низкая ликвидность товара на рынке;

Слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

· труднодоступность достоверной информации;

· ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

· многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка

· влияние внешних факторов (кризис).

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены, и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных, как оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти (т.е. те районы, которые обладают наибольшей проходимостью). Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2. Производственные организации (бизнес-центры): для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы. С точки зрения социального благосостояния это наиболее удачное решение, чтобы разгрузить пробки в центре, что отличительно от Москвы.

3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

· для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

· для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях;

· для предприятий, торгующих товарами среднего класса, выгодно располагаться в местах с наибольшей проходимостью;

· для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

В свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным. Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования , объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма. Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество=цене=потребителю.

Например, на первичном рынке недвижимости , выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы. Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

2.1.2 Рыночный сравнительный подход в оценке недвижимости: метод парных продаж

Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

· Сбор информации – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект, выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно;

· Анализ достоверности информации и её применимости – об аналогах недавно проданных объектах, сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом;

· Заключение о стоимости оцениваемого объекта – корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

· Оценка точности полученного результата - установление стоимости объекта оценки путём согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция

3. Статически обоснован

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки

4. Зависимость от активности рынка

5. Зависимость от стабильности рынка

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

Для отдельных видов недвижимости её особые характеристики оказывают различное влияние на стоимость. При использовании рыночного подхода необходимо выделять достоверные параметры и единицы сравнения оцениваемого и сопоставимых объектов для корректного внесения поправок в цены продаж, поскольку корректировки по второстепенным (с точки зрения влияния на стоимость) отличиям сопоставимого объекта от оцениваемого снижают точность окончательного результата.

Для квартир основным параметром могут стать общая площадь и количество комнат.

Для индивидуальных загородных домов важную роль играют этажность, тип отдели, удалённость от города, наличие коммуникаций, близость к транспортным магистралям, престижность территории.

Для жилых комплексов основным параметром сравнения оценщику выступают количество квартир каждого типа в таком комплексе.

При определении параметров сравнения оценщику необходимо выделить основные, оказывающие главное влияние на цену параметры, содержащие основную информацию о стоимости.

Метод парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать её в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Первым элементом сравнения является местоположение участка и связанное с ним окружение, инфраструктура, природная среда и т.п. Для определения поправки выявляются все принимаемые рынком различия в окружении и все следствия различий.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, т.к. полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчёт и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчётов с учётом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов .

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1. поправка на условия финансирования;

2. поправка на особые условия продаж;

3. поправка на время продажи;

4. поправка на местоположение;

5. поправка на физические характеристики.

2.2 Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке

Вопрос сравнительных преимуществ жилья на первичном и вторичном рынках приходилось, приходится и придется решать многим из тех, кто меняет свои жилищные условия. У каждого из двух видов жилья есть свои плюсы и минусы, преимущества и недостатки, приверженцы и противники.

Что же всё-таки следует понимать под категорией «вторичное жилье» - если дом сдан, а непроданные квартиры оформлены в собственность застройщиком, то такое жилье - хоть и совершенно новое - уже считается при реализации вторичным. Аналогичная ситуация - с жильем, которое перепродают частные инвесторы, фиксируя свою прибыль. Естественно, в этих случаях разницы нет, все оно по существу новое, вопрос только в процедуре юридического оформления". А если говорить о домах, которые стоят по 10-15 лет, то у такого вторичного жилья есть два объективных достоинства. Во-первых, его можно «пощупать» - значит, нет рисков несвоевременного ввода, рисков, связанных с деятельностью застройщиков и т.д. Во-вторых, проще подобрать жилье в интересующем месте, поскольку географический объем предложения новостроек и «вторички» несопоставим. Недостатков же у "старой" квартиры может найтись значительно больше двух.

Приобретая жилье в новостройке, мы получаем современную планировку, новые коммуникации, прочий комфорт и никакого «сомнительного» прошлого. Необходимо обратить внимание на то, что электрические сети в старых домах часто не выдерживают современных нагрузок, ведь они проектировались, когда из электроприборов в семье были только холодильник и телевизор. Сегодня даже панельные дома строят с улучшенной планировкой, большой кухней и просторными комнатами. А монолитно-кирпичные дома и вовсе предусматривают возможность самостоятельно спланировать квартиру, учитывая личные привычки и потребности, т.е. при желание покупателя можно разбить стены (если они не несущие), и сделать планировку по вашему усмотрению.

К недостаткам «первички» логично отнести достаточно длительный (часто занимающий два-три года) промежуток между оплатой покупки и возможностью реального заселения - ведь покупают новостройки, как правило, на этапе строительства, а заселение начинается только после сдачи дома Госкомиссии. Но, даже получив ключи и сделав ремонт, владелец квартиры не сможет в полной мере наслаждаться жизнью: еще не один год (три, четыре, а то и больше) счастливые новоселы будут активно вести различные отделочные работы, портя первым поселенцам нервы постоянным шумовым фоном.

Ещё одним недостатком является то, что, как правило, новостройки дешевле вторичного жилья по стоимости квадратного метра, зато на вторичном рынке «есть возможность сразу оценить социальный состав жильцов подъезда или всего дома». К тому же нет вопросов с регистрацией, а заселение возможно практически сразу после приобретения.

Про стоимость первичного "квадрата" это хорошее вложение денег, так как, пока дом строится, цена квадратного метра постоянно растет. Квартира на нулевом цикле стоит значительно меньше, чем такая же квартира в уже построенном доме. Однако при этом во многих домах квартиры сдаются без отделки - ни оштукатуренных стен, ни потолков, ни пола. В результате новосел вынужден выделять из своего бюджета значительную сумму на приведение долгожданной жилплощади в пригодный для комфортного проживания вид.

Но, на вторичном рынке не бывает «недостроя» и мала опасность, что вместо обещанной квартиры в руках останется только бумажка. К тому же, если говорить об ипотеке, то базовым направлением ее развития у нас стало именно кредитование покупки вторичного жилья, да и многие банки предпочитают работать с вторичным рынком.

Как говорят аналитики и статистика, спрос на первичное жильё падает значительно быстрее, чем на вторичку.

Основные плюсы новостроек - это юридическая чистота квартиры, свободные планировки, новые коммуникации, а также срок эксплуатации.

Но есть и определенные минусы. Во-первых, невозможность въехать сразу после покупки, поскольку большинство квартир в новостройках продается на стадии строительства дома. Во-вторых, покупатель вкладывает деньги в продукт, которого пока не существует, - со всеми вытекающими отсюда рисками". Именно поэтому, прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо ответственно и внимательно подойти к выбору девелопера и обязательно поинтересоваться его репутацией.

Квартиры на вторичном рынке пользуются устойчивым спросом у элитных покупателей, Квартиры, расположенные в реконструированных исторических особняках, индивидуальны, имеют свою уникальность, большинство их сосредоточено в центре Санкт-Петербурга: Центральный, Василеостровский и Петроградский районы, и они обладают прекрасными видовыми характеристиками. Если говорить о сталинских и домах, то они до сих пор пользуются стабильным спросом, хотя отнести их к элитному жилью уже нельзя. Среди плюсов этих зданий - уникальная архитектура, дорогие отделочные материалы, просторная придомовая территория, роскошные виды из окон и высокие потолки.

Рассмотрим ситуацию, когда покупка недвижимости происходит с инвестиционными целями . В этом случае выбор между квартирой в новостройке и вторичным жильем зависит от цели инвестирования, что будет происходить с помещением дальше.

Если покупатель желает получить максимум доходности за короткий срок, имеет смысл приобретать недвижимость в новостройке на этапе котлована и затем реализовывать ее на более поздней стадии строительства или по завершении. Но, здесь есть свои риски, связанные, прежде всего со сроками реализации объектов. Сейчас покупок с целью дальнейшей перепродажи делается меньше, чем в предыдущие годы. Подводя итог, можно сказать, что инвестирование в дорогую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи - по-прежнему весьма актуальный способ вложения капитала. При удачном раскладе он может приносить до 50% годовых.

Для сдачи в аренду недвижимость покупают еще реже. Обычно это вторичные квартиры с отделкой. Сдача в аренду приносит 10-12% годовых, о сверхприбылях можно и не мечтать. Зато этот бизнес считается надежным источником постоянных доходов, а риски здесь невелики. Цены здесь растут медленнее, чем стоимость продаваемых квартир, но сегмент дорогой аренды еще долгое время будет находиться на подъеме, а арендные ставки продолжат стабильно подниматься.

2.3 Прогнозирование показателей цен на жильё первичного и вторичного рынка до конца 20 10

Изучая рынок недвижимости, необходимо учитывать различные факторы, не только ост или падение цен, но и ввод жилых домов в эксплуатацию.

Ввод в действие жилых домов, тысяча квадратных метров общей площади, значения за год.

Спрогнозируем на пять лет вперёд, я выберу два подхода для прогноза:

1 подход – Оптимистический - через линию тренда. В результате получается рост уровня ввода в действие жилых домов. Этого можно добиться при больших вкладах российских и иностранных инвесторов.

Я считаю такой прогноз несостоятельным, т.к. строительство значительно сократилось, а многие объекты в настоящее время заморожены. Если рассматривать ситуацию с инвестированием «замороженных» объектов, то это очень не выгодно. Деньги, вложенные в инфраструктуру законсервированного объекта, являются дополнительным источником убытка, это если говорить о начальном этапе. Для начала нужно провести изыскательные работы и только после этого начинать работы по проектированию. В числе объектов, строительство которых было прекращено, есть здания средней и высокой степени готовности. Для поддержания их первоначального качества и сохранности инвестору придётся также произвести немало затрат.

2 подход – Пессимистический - показатель на 2009 прогнозируемый год будет показывать результат 2005 года. Спрос населения и покупательская способность постепенно падает, только в 1 квартале 2009 года спрос упал от 11–17%, а цены снизились всего на 6-10%. Постепенно, когда ситуация будет налаживаться, возобновят строительные работы на замороженных объектах. В условиях кризиса многие девелоперские компании заморозили уже начатое строительство и сдвинули на неопределённый срок ввод объектов, находящихся на завершающей стадии работ. Причина у большинства из них одна – отсутствие денег к концу 2010 года, начнётся медленный подъём. Тогда график будет выглядеть следующим образом:

Также необходимо проанализировать цены на первичный и вторичный рынок жилья, как говорилось выше, в настоящий момент происходит падение этих двух рынков. Вторичный рынок, как мы знаем, полностью зависит от первичного. Цены на квадратные метры и на квартиры в целом значительно больше, т.к. цена вторичного рынка складывается за счёт цены первичного плюс различные преобразования, улучшения, какие-либо вклады в недвижимость.

Динамика средних цен предложения на рынке жилья Санкт-Петербурга (руб/кв. м)

Дата	Вторичный рынок	Первичный рынок

Из таблицы видно, идёт стабильное снижение цен, как на первичном, так и на вторичном рынке. Это падение очевидно, так как спрос населения на покупку квартир падает, количество домов вводимых в эксплуатацию падает, доходы населения сократились на 11-16% в среднем, а некоторое количество человек уволили окончательно. Все эти факторы показывают нам реальную ситуацию на рынке недвижимости, в отдельности жилья.

Спрогнозируем цены до конца 2009 года, на данный момент прослеживается нестабильная ситуация, многие говорят о «второй волне» кризиса, эксперты же уверены, что рынок жилья станет более стабильным уже к 4 кварталы 2009 года.

Из графика видно, что цены на жильё вторичного рынка упадут до 72000 руб./кв. м. В настоящий момент вторичный рынок жилья занимает более устойчивые позиции, чем в начале 2009 года, если падение и будет, то не значительно, предполагаю на весь период 2010 года цифра стоимости одного квадратного метра будет колебаться от 75 000 – до 70 000

Теперь, спрогнозируем цены на первичном рынке жилья:

В данном случае цены упадут до 70 000 руб./кв. м, что незначительно меньше относительно начала года. Желающих купить «нулёвые» квартиры становится всё больше, т.е. спрос на этом рынке падает незначительно. Если рассматривать два рынка вместе, то можно заметить незначительную разницу в цене.

Сравнивать эти рынки между собой бесполезно, т.к. один рынок - вторичный, прямо пропорционально, зависит от первичного, путём добавления и ранжирования различных факторов, влияющих на стоимость вторичного рынка жилья :

· Спрос покупателей

· Инфраструктура

· Общая площадь

· Площадь жилая

· Месторасположение

· Состояние объекта

· Этажность квартиры

· Материал строительства

· Возможные другие изменения от первоначального вида: износ, модернизация

Приобретая объект недвижимости, всегда нужно проанализировать все варианты развития, исследовать рынок. На рынке недвижимости, как и на любом другом, выступают всегда две стороны: покупатель и продавец, поэтому всегда нужно рассматривать две стороны, чтобы наиболее точно спрогнозировать конечный результат. В настоящее время, это становится труднее с учётом кризиса, «никто не знает, что будет завтра». Аналитики расходятся во мнениях: будет ли переломный момент и когда всё придёт в норму. Мой ответ: переломного момента не будет в настоящем году, а что касается становления рынка недвижимости, как в период 2 квартала 2008 года, то это будут не скоро, т.е. пока мы не наладим все сферы связанные со строительством, а это крупная сеть смежных предприятий.

Также в пункте недвижимости важно поднять вопрос о строительстве домов из дешёвых и некачественных материалов, что может привести в дальнейшем к негативным последствиям.

3. Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Для анализа рынка недвижимости, прежде всего, необходимо знать, что входит в его структуры и является основополагающим. Поскольку мы рассматриваем жилищный вопрос, прежде всего это будет: постройка зданий и сооружений, их ввод в эксплуатацию. Также различные ситуации, связанные с этими вопросами, такие как: ипотечное кредитование, первичный и вторичный рынок жилья, программа федерального уровня «жилище» и конечно же кризисная ситуация на рынке недвижимости.

Объем выполненных работ по виду деятельности "Строительство" - это работы, выполненные организациями собственными силами по виду деятельности "Строительство" на основании договоров и (или) контрактов, заключаемых с заказчиками. В стоимость этих работ включаются работы по строительству новых объектов, капитальному и текущему ремонту, реконструкции, модернизации жилых и нежилых зданий и инженерных сооружений.

К зданиям относится строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, которые образуют надземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.

Общий строительный объем зданий определяется как сумма строительного объема выше отметки плюс минус 0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей, проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах. По жилым зданиям строительный объем определяется по разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию.

Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей здания (включая технические, мансардные, цокольные и подвальные), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площади помещений определяются по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок в уровне пола

Общая площадь жилых домов определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартир, площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, рассчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами в домах квартирного и гостиничного типа, общежитиях постоянного типа и других строениях, предназначенных для проживания людей (домах для престарелых и инвалидов, спальных корпусах детских домов и школ-интернатов и др.), а также жилых и подсобных помещений в индивидуальных жилых домах. К подсобным помещениям относятся кухни, передние, внутриквартирные коридоры, ванные или душевые, туалеты, кладовые или хозяйственные встроенные шкафы. В домах-интернатах для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальных домах для одиноких престарелых, детских домах, школах-интернатах к подсобным помещениям также относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.

В общую площадь жилых домов не входит площадь вестибюлей, тамбуров, лестничных площадок, общих коридоров, а также площадь в жилых домах, предназначенная для встроенно-пристроенных нежилых помещений.

3.1 Кризисная ситуация на рынке недвижимости

Глобальный кризис, с которым мы столкнулись, стал принципиально новым для нашей страны явлением. На данный момент рынок не обвалился катастрофически, но всё же существенно затормозил свой рост. Сегодня строительные фирмы, которые рассчитывали переждать период падения спроса только за счёт внутренних резервов, испытывают нарастающие проблемы, ведь любой запас прочности имеет предел. В этой ситуации часть компаний окажутся вынуждены делать выбор между консервацией предприятия и его банкротством.

Сокращение персонала и офисных затрат, «замораживание» проектов и сворачивание финансирования уже было. На очереди – избавление от активов, которые ещё год назад считались высококвалифицированным имуществом, но сейчас их значительная часть потеряла свою ликвидность.

Объекты недвижимости, подвергнутые сегодняшней «заморозке», условно можно разделить на две группы. К первой относятся проекты, которые находятся на ранней стадии реализации. Вторая группа – строящиеся объекты различной степени готовности, завершение строительства которых откладывается из-за проблем финансирования. Однако такая процедура чревата серьёзными затратами и непредсказуемыми последствиями.

В I квартале 2009 года рынок жилой недвижимости сократился на 30% по сравнению аналогичным периодом прошлого года.

Главной тенденцией на рынке становится сокращение однокомнатных квартир и студий. Сегодня только половину покупателей приобретают недвижимость в рассрочку, остальные выплачивают всю сумму единовременно. На вторичном рынке ожидается падение цен. Большинство сделок в последнее время совершается с малогабаритными квартирами. Я считаю, что повышение цен будет возобновлено только после процесса возобновления кредитования, т.к. не все семьи способны осуществлять полный платёж. Если посмотреть уровень населения находящийся за чертой бедности, то это будет около половины города, а число среднестатистических семей не превышает 27% населения Санкт-Петербурга.

Конечно, затраты на строительство сократились в целом, на деньги на строительном рынке есть. В этом году спрос на частные дома и коттеджи больше, чем в докризисные времена. Дорогой рынок долевого строительства теряет доверие и своего клиента. Люди стали отдавать предпочтение не такой дорогой, но при этом надёжной загородной недвижимости. Спрос выстроился под проекты с разумной экономикой.

Несмотря на кризис, жилищный комитет правительства Санкт-Петербурга не намерен снижать темпы расселения коммунальных квартир. Так в нынешнем году планируется расселить около 2 тыс. коммуналок, в которых проживают 3,5 тысяч семей.

Из городского бюджета на социальные выплаты очередникам, проживающим в коммуналках, выделят 1 млрд. руб. Однако, несмотря на уменьшение финансирования на треть, расселить предполагается не меньше, чем в минувшем году. На сегодняшний день насчитывается более 109 тысяч коммунальных квартир, при этом, одной из наиболее острых проблем при расселении остаются завышенные требования жильцов и невозможность им договориться между собой. Наиболее успешным вариантом расселения остаётся выкуп всех комнат одного из соседей и переселение остальных в другие квартиры.

На сегодняшний день фактически расселены 374 коммуналок, а новым жильём обеспечены более 600 семей. За счёт инвесторов оказано содействие 2,5 тыс. семей для расселения 1080 коммунальных квартир. В 2008 году в Петербурге в рамках целевой программы получили «добро» на расселение почти 1,7 тыс. коммуналок, в которых поживают более 3,5 тыс. семей.

Конечно эти цифры недостаточны для полного решения проблемы, нужны огромные вложения, большую часть которых должны осуществлять инвесторы.

Вообще, в каждой стране кризис протекает по-разному. Для России прогноз австрийских партнёров выглядит следующим образом: в течение двух лет продолжится спад, но небольшой, в пределах 10-15%, потом 5-7 лет будет постепенный подъём рынка. Российский строительный рынок с приходом весны оживает и достаточно быстро набирает объёмы.

Кризис, как критика, в определённой степени полезен для рынка. Он спасает его от застоя, заставляет привести себя в порядок, избавиться от лишнего и начать работать более эффективно и качественно.

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство" , за 2008 г. составил 112,8% к уровню 2007 г. Т.е. в 2008 году ввод жилья составил 2, 63 млн. м. кв.

Рассматривая тему недвижимости, нельзя не затронуть такой пункт, как нацпроект: «Доступное и комфортное жилище гражданам России» . Его работа проходила с 2006 по 2008 год, в марте 2009 года был упразднён сам департамент. Теперь финансирование отдельных мероприятий идёт по разряду государственной поддержки отрасли (выкуп жилья у застройщиков), либо по отдельным ведомственным категориям (квартиры для военнослужащих). Из федерального бюджета на реализацию нацпроекта было направлено 262,2 млрд. руб. больше всего «неисполненных назначений» получилось по итогам 2007 года – 19,75 млрд. руб. в 2008 году объём неисполненных обязательств составил 14,8 млрд. руб. деньги «зависли» в том числе из-за того, что было поздно принято решение о выделении бюджетных средств на покупку квартир в рамках подпрограммы «выполнение государственных обязательств по обеспечению жильём категорий граждан, установленных федеральным законодательством».

Для поддержки строительной отрасли в рамках антикризисных мероприятий Правительство РФ решило направить 32,6 млрд. рублей на приобретение уже построенного жилья для Минобороны РФ, ещё 60 млрд. руб. для поддержки системного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов.

Этим саамы члены счётной палаты хотят сформировать госзаказ, чтобы поскорее обеспечить жильём льготников, «с определением количества квартир, которые необходимо построить». В условиях кризиса это поможет решить две проблемы: поддержать рынок жилья и, в конечном счёте, граждан, стоящих в очередях.

3.2 Ипотечное кредитование

Проблема ипотечного кредитования существовала всегда, сейчас, во время кризиса, она выступает наиболее остро. За первые 3 месяца этого года петербургские кредиторы выдали 693 жилищные ссуды. Масштабы «ипотечного» бедствия налицо: примерно столько же в I квартале 2008 года оформил только ВТБ24. Объёмы ипотечного кредитования сократились втрое, если сравнивать с IV кварталом прошлого года, и в 10 раз относительно I квартала 2008 года. Общая сумма выданных с начала 2009 года ссуд – 1,4 млрд.

Сегодняшняя ипотека по условиям и объёмам очень напоминает 2005 год: минимальные ставки – 15-16% в рублях; первоначальный взнос от 30%. Средняя сумма займа около 2 млн. руб. многие кредиторы вынуждены пересмотреть условия, приостановить наиболее рисковые программы и внимательнее отнестись к оценке платёжеспособности клиентов. Снизился и сам процесс, клиенты не готовы брать на себя кредитные обязательства.

Госбанки («Сбер» и ВТБ24) сохранили свои позиции на рынке – совокупно 80%, хотя их объёмы кредитования тоже снизились в разы. Оставшаяся доля приходится на «Санкт-Петербург», банки, работающие по стандартам АИЖК , а также кредиторов, предоставляющих не более 10 ссуд в месяц по собственным программам.

Как и в конце 2008 года, Абсолют Банк вообще не предоставил отчёта о выданных ссудах; причину в банке не разъясняют, хотя заявляют, что ипотечное кредитование ведётся. Аналогичная ситуация с Городским ипотечным банком – цифры неизвестны.

Вдвое увеличилась выдача ссуд по программе Агентства ипотечного жилищного кредитования: региональные партнёры возобновляют сотрудничество с АИЖК (впрочем, пока доля этих кредитов в общей массе не существенна).

Если учесть, что подавляющее большинство ссуд было выдано для приобретения жилья на вторичном рынке, получается, что на них пришлось лишь 6% сделок за I квартал (всего в городе было зарегистрировано 10 703 сделки). В 2008 году, по разным оценкам (и в разные периоды), ипотечная доля рынка составляла от 15 до 30%. Очевидно, что восстановить объёмы кредитования до уровня 2008 не удастся ещё долго. Динамику ипотечного падения см. табл. 1

Банк-кредитор			I квартал 2009 года
Банк-кредитор	Число кредитов за год, шт.	Число кредитов за IV квартал, шт.	Число кредитов, шт.	Объём, млн. руб.	Средняя сумма кредита, млн. руб.
Северо-Западный банк Сберегательного банка России
Банк «ВТБ24»
Банк «Санкт-Петербург»
Городской ипотечный банк
Банки, работающие по собственным программам ипотечного кредитования
«Городская программа ипотечного кредитования», банки-партнёры Агентства
Банк «КИТ-Финанс»
Банк «Абсолют»
ИТОГО	16 700 (43,2 млрд. руб.)	1646 (4,3 млрд. руб.)

Также интересен тот факт, что же будут делать банки с недвижимостью, полученной за долги, и выгодно ли им это?

Множество экспертов сходятся на едином мнении, что банки будут до последнего пытаться эту недвижимость не получить. Банки никогда не любили непрофильные активы, финансовые структуры интересуют только деньги. Сейчас не так просто реализовать недвижимость, подавать её придётся с дисконтом (по отношению к первоначальной оценке). В итоге рыночная стоимость или стоимость продажи может оказаться ниже залоговой.

Выброс на рынок «ипотечных» квартир приведёт к цепной реакции: цены снизятся ещё больше – банкам станет ещё труднее вернуть свои деньги. И сами кредиторы это понимают: продают жильё только в крайнем случае, если заёмщик точно не сможет платить по ссуде. На самом деле, на рынке жилья таких объектов единицы.

Говоря об ипотечном кредитовании, также хочется отметить, что Президент РФ, Дмитрий Медведев заявляет, что государство в случае необходимости готово выделить дополнительные средства.

Революционные меры принимает государство в отношении всех банков, получивших господдержку. Теперь они должны кредитовать предприятия и население по ставке не выше ставки рефинансирования плюс 3%. Сейчас ставка рефинансирования составляет 13%, а это значит, что максимальная ставка по кредиту не должна превышать 16%. В реальности же она приближается к 20%.

Министр финансов, Алексей Кудрин уточнил, что кредитовать по ставке 16% должны только банки, получившие субординированные кредиты. Банков, получивших от ЦБ беззалоговые кредиты, это не касается.

Субординированные кредиты выданы на сегодняшний день:

Сбербанку – 500 млрд. руб.,

ВТБ – 200 млрд. руб.,

Россельхозбанку – 25 млрд. руб.,

Газпромбанку – 15 млрд. руб.,

Аьфа-банку – 10,2 млрд. руб.,

Номос-банку – 4,9 млрд. руб.,

Ханты-Мансийскому банку – 2 млрд. руб.

Сейчас акционеры банка должны на рубль такова кредита привлечь ещё рубль со стороны. А размер субординированного кредита не может превышать 30% капитала банка.

От пика цен с сентября 2008 года – к апрелю 2009 года квартиры подешевели на 13, 4% в рублях, в том числе за 1 квартал – на 7%. Сначала года больше всего в цене сдали «единички» - минус 8%, «двушки» - минус 7%, «трёшки» - минус 6%. Быстрее остальных сдавали дешёвые объекты низкого качества (которые ещё год назад дорожали опережающими темпами): панельные «хрущёвки» и «корабли» потеряли 9%. Чуть меньше подешевели «панельки» 1970-80-х годов – минус 8%, цены на современные кирпичные дома упали на 7%, а в старом фонде на 6%.

Количество предложений на рынке росло, в большинстве случаев цены на выставленные варианты были завышены. Покупатели требовали скидки в 200 000-300 000 руб., мало кто из продавцов шёл на это. Суммы реальных сделок ниже изначальных спросов на 5% (в отдельных случаях скидки достигают 10-15%).

К концу марта объём предложения на вторичном рынке составил около 16 000 квартир, увеличившись за квартал на 24%.

Цены на жильё падают с каждым днём, на 17 апреля составляют 84704 руб./кв.м. я считаю, такая ситуация, связанная с падение цен будет прослеживаться вплоть до конца 2009 года. График будет представлять из себя волну спадов и подъёмов, но всё же малоэтажное строительство остаётся одним из перспективных направлений для девелоперов.

Наибольшую популярность на рынке малоэтажного домостроения пользуется жильё экономкласса, которое выглядит дороже, чем стоит. Соответственно, растёт спрос на технологии, обеспечивающие себестоимость строительства конструкции на уровне 14 – 17 тыс. руб. за кв. метр и дорогую, качественную отделку.

3.3 Анализ динамики продаж

В ходе анализа динамики продаж за 4 квартал 2008 года на рынке загородного малоэтажного жилья специалисты компании Vesco Consulting отмечают снижение объёмов реализации до уровня аналогичного периода 2003 года, проанализировав рыночную ситуацию, делаю выводы, что 2009 год так же останется в рамках периода 2003 года.

Второе полугодие 2008 года стало самым тяжёлым временем для всех без исключения игроков загородного рынка. Почти полный отказ от ипотеки малоэтажного жилья и земли, отсутствие инвестиций, резкое снижение покупательской активности – всё это вылилось в замедление строительства, замораживание проектов , отказ от первоначальных концепций проектов. На фоне резкого снижения покупательской активности, связанного с ожидание и падение цен и опасением вкладывать деньги в незавершённое строительство, девелоперы были вынуждены придумывать различные способы, чтобы стимулировать клиентов к совершению покупки.

Они проводят всевозможные акции и подарки будущим жильцам, выступают с некоторой стратегией продвижения своего «товара» , предлагая машины, квартиры, гаражи, бани, другие – дополнительные метры жилья. И практически все заявляют о скидках при 100%-й оплате недвижимости. Размер бонуса в этом случае сугубо индивидуален и может составлять 15-20%.

Однако большинство покупателей ожидают, как поведёт себя рынок дальше, и не спешат совершать покупки, и я полностью согласна с таким утверждение, рынок будет постоянно дешеветь. К тому же, в условиях, когда крупные, так и мелкие компании заявляют о сокращении персонала, урезании бюджетов, премий и заработных плат, количество потенциальных клиентов заметно снижается.

В результате все эти факторы негативным образом негативно сказались на объёмах реализованных домовладений, количество которых снизилось в четыре раза по сравнению с предыдущим кварталом.

Также стоить отметить, что продажи в 4-ом квартале были зафиксированы только в тех местах, застройщиками которых выступали крупные опытные компании, а также там, где строительство приближалось к концу.

Главная задача девелопера в сложных экономических ситуациях - остаться «на плаву», что можно сделать только за счёт сокращения издержек: определить оптимальный набор инфраструктуры, выбрать наиболее экономически оправданные технологии и материалы для строительства зданий.

Также по результатам исследования Vesco Consulting, следует отметить, что 96% потенциальных покупателей тщательно изучают возможные варианты технологий строительства, и это имеет для них принципиальное значение. Так, например, в Санкт-Петербурге активным спросом пользуются деревянные каркасные здания.

Сейчас весь рынок объединяет тенденция к удешевлению строительства, тогда как раньше приоритет отдавался дорогостоящим материалам. Чем ниже себестоимость – меньше трудозатраты, цена самого домокомплекта, тем больше интерес к технологии проявляют застройщики и потребители. Это касается и объёмов – если несколько месяцев назад наиболее популярны были у потребителей были дома с жилой площадью 300-400 кв. метров, то сейчас их интерес ограничен 120-150 кв. метрами.

Однако стоить отметить, что увеличение в общем объёме спроса на малоэтажное жильё доли эконом-класса - явление не сиюминутное. Покупательная способность населения не изменилась. Те, у кого были средства на дорогое жильё, уже обзавелись загородными домами элитного класса. И сейчас наступает время людей со средней покупательской способностью. Именно на них сейчас должен ориентироваться рынок. Кризис только обострил эту тенденцию.

Именно на возведение малоэтажного жилья эконом-класса сейчас будут ориентироваться застройщики. Собственно, изменяется и спрос на применяемые технологии и материалы – спросом будут пользоваться те, что позволяют сократить себестоимость строительства, но без ухудшения технико-экономических показателей и качества отделки. Отделочные материалы экономкласса будут применяться при возведении жилья по госзаказу, а вот при обустройстве жилья в рамках инвестиционных проектов будут использоваться качественные материалы.

Таким образом, основная тенденция рынка строительства малоэтажного жилья – удешевление конструкции зданий и применение дорогих отделочных материалов. Причём сокращение себестоимости строительства достигается в основном за счёт внедрения новых технологий, редко – за счёт использования более дешёвых материалов.

3.4 Первичный и вторичный рынок жилья

С начала года число продаж на вторичном рынке жилья продолжает плавно увеличиваться. В апреле зарегистрированных сделок было 4416, это на 331 сделку больше, чем в марте. Однако по общему уровню покупательской активности весна 2009 года всё же существенно уступает показателям аналогичного периода 2008 года. К примеру год назад было зарегистрировано 6884 договора купли-продажи. Динамику договоров купли-продажи в апреле (интервал год) можно посмотреть в таблице.

Район
Адмиралтейский
Василеостровский
Выборгский
Калининский
Кировский
Красногвардейский
Красносельский
Московский

Петроградский
Приморский
Фрунзенский
Центральный
Колпинский
Кронштадтский
Курортный
Петродворцовый
Пушкинский
Итого

Как видно из таблицы спад также был в апреле 2007 года, а в 2008 году продажи опять поднялись, из-за кризиса к апрелю 2009 года продажи упали. Пик продаж приходится на 2006 год.

Зато резко увеличилось количество приватизированных квартир. Это, безусловно, связано с заявлениями депутатов и чиновников о том, что срок бесплатной приватизации продлеваться не будет.

SWOT- анализ первичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Сильные стороны первичного рынка недвижимости	Возможности первичного рынка недвижимости
Новое жильё Дешевизна в равнении с вторичным рынком Собственная клиентская база (на данном рынке есть свои клиенты, которые занимаются скупкой квартир для сдачи в аренду, для перепродажи) Договора с известными заводами Рыночная структура отдела продаж Наличие собственной площадки и сервисного центра	Улучшение сервиса и сокращение времени на обслуживание Плотная интеграция с заводами и получение больших скидок Расширение строительство по территориям Создание новых проектных построек, для повышения конечной стоимости и получения максимальной прибыли при продаже
Слабые стороны первичного рынка недвижимости	Угрозы первичного рынка недвижимости
Нехватка оборотных средств для закупок Долгое время строительства Высокая текучесть кадров Строительные объекты могут замораживаться и перепродаваться по нескольку раз, в то время как договора купли-продажи квартир заключаются на базовом этапе строительства Текущее подорожание объекта Использование дешёвых материалов и дешёвой рабочей силы приводит к низкому качеству готовых объектов	Нестабильность курса доллар (закупочные цены привязаны к $ а продают в рублях) Происходит изменение политики поставщиков Плохой контроль над затратами в строительстве Усиление давления производителей стройматериалов, спонтанное повышение цен Большая конкуренция внутри рынка Ипотечное кредитование

SWOT-анализ вторичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Сильные стороны вторичного рынка недвижимости

Возможности вторичного рынка недвижимости

Развитая инфраструктура

Благоустроенность районов

Наличие своих клиентов

Недвижимость класса – «люкс»

Возможность узкой специализации

Развитие корпоративных клиентов и новых отраслей потребителей

Ипотечное кредитование

Слабые стороны вторичного рынка недвижимости

Угрозы вторичного рынка недвижимости

Возможность модернизации – новые затраты

Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.

Поиск материалов

Рынок недвижимости

Рынок нежилой недвижимости г. Москвы

ВУЗ: Московский Государственный Университет имени М.В.Ломоносова

Факультет: Географический

Кафедра: Экономической и социальной географии России (отделение региональной политики)

e-mail: [email protected]

http://www.geopub.narod.ru/student/guseva/author.htm

Введение 2

Глава 1: Основные методические подходы к анализу рынка нежилых помещений 3

Рынок недвижимости в системе экономических отношений: основные понятия и определения 3

Управление нежилой недвижимостью в Москве. Общие положения 5

Анализ основных сегментов рынка нежилых помещений (на примере г.Москвы) 7

Офисные помещения 7

Торговые помещения 8

Складские помещения 9

Производственные помещения 9

Глава 2: Анализ тенденций формирования и развития рынка нежилых помещений г. Москвы 11

Развитие рынка нежилых помещений в докризисный период 11

Офисные помещения 12

Торговые помещения 13

Складские помещения 13

Рынок нежилой недвижимости Москвы в 1998 г. Влияние на развитие рынок нежилой недвижимости Москвы финансово-экономического кризиса 15

Офисные помещения 15

Торговые помещения 17

Складские и производственные помещения 17

Развитие рынка нежилой недвижимости Москвы в после кризиса 18

Торговые площади 20

Производственные помещения 21

Глава 3. Анализ подходов к управлению нежилой недвижимости в Москве (по данным результатов конкурсных продаж и сдачи в аренду) 23

Анализ итогов конкурсных продаж нежилых помещений свободного назначения (по данным ГУП "Мосреалстрой") 23

Анализ практики безаукционной передачи нежилой недвижимости в аренду 26

Заключение 30

Приложение 1 30

Распределение исследуемых объектов по районам ЦАО 30

Приложение 2 34

Территориально-экономические зоны в Западном административном округе 34

Список источников 35

Введение

Отражением этого являются масштабы городской собственности. По состоянию на 1 января 2000 г. на территории города находится 98282 строений, в том числе около 38% нежилых. Площади нежилых помещений в городе составляют около 89 млн. кв. м. Формирование цивилизованного рынка недвижимости в Москве и эффективное управление городской собственностью - приоритетные направления деятельности городских властей в сфере недвижимости.

Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Несовершенна законодательная база управления нежилой недвижимостью в городе, очевидно, велика доля теневого сектора в этой сфере и московскому рынку нежилых помещений далеко до европейских стандартов, но несомненно его развитие и огромный потенциал, поэтому работы, посвящённые рынку нежилой недвижимости очень актуальны в настоящее время. Москва всегда развивалась стремительнее и была ближе к европейским столицам и крупным городам, чем крупные города Российской Федерации, поэтому опыт Москвы в имущественно-земельной политике полезен и важен для других городов.

Новизна данной работы именно в том, что предпринята попытка сделать какие-либо выводы по рынку нежилых помещений, описать историю формирования и развития, по результатам исследований попытаться представить себе общую картину на рынке нежилых помещений, предоставляемых для продажи Правительством Москвы.

Цель данной работы и поставленные в соответствии с ней задачи - определить основные методологические подходы к анализу рынка нежилых помещений, проанализировать формирование рынка нежилой недвижимости в Москве, сделать выводы для различных периодов развития данного рынка и провести исследования в сфере нежилых помещений в Москве (анализ цен на помещения свободного назначения, определение дифференциации цен и предложения по округам г. Москвы и их районам, и выявлении факторов, влияющих на стоимость объекта) и Западном административном округе Москвы, как в одном из московских округов. Задачам соответствует структура работы, описанная в плане.

Информационной базой для данного исследования послужили многие периодические издания, такие как "Эксперт", "Коммерсантъ", "Городская собственность", "Проблемы прогнозирования", "Наша собственность" и другие. Также в работе использовались доклады ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы, данные Москомимущества (отделение Западного административного округа), данные Москомархитектуры, данные Префектуры Западного административного округа, бюллетени Московского городского центра реализации нежилых помещений "Мосреалстрой". В работе также использовались сайты Интернета: сайт журнала "Столичная недвижимость", сайт российской гильдии риэлтеров и оценщиков, сайты крупнейших агентств недвижимости "Миэль" и "Миан".

Каждая глава работы содержит определённые выводы, общая совокупность которых представлена в заключении.

Глава 1: Основные методические подходы к анализу рынка нежилых помещений

Рынок недвижимости в системе экономических отношений: основные понятия и определения

Реформы в экономической сфере, проводимые в стране с 1990 г., создали необходимые предпосылки для вовлечения недвижимости в рыночные отношения в качестве товара. В системе основных опорных элементов рыночной модели экономики недвижимость играет одну из важнейших ролей. В классической рыночной экономике обычно выделяют рынок товаров и услуг, рынок капитала, рынок недвижимости и рынок труда (см. список литературы: № 1)

В "Словаре терминов по недвижимости" (Jack P. Friedman, Jack C. Harris, J. Bruce Lindeman. Dictionary of Real Estate Terms) рынок недвижимости определяется так: "потенциальные покупатели и продавцы недвижимого имущества в текущий момент времени, а также заключение текущих сделок с недвижимым имуществом. Он включает в себя рынки различных типов недвижимости, такие как рынок жилой недвижимости, офисных помещений, рынок недвижимости, находящейся в собственности на правах совладения, рынок земельных фондов".

К приведенному определению следует добавить, что рынок недвижимости может рассматриваться в качестве разновидности рынка капиталов, поскольку операции на нем имеют характер инвестирования, т. е. представляют собой операции с капиталом, направленные на получение дохода от капиталовложения и (или) на приобретение капитальных ценностей. Поэтому рынок недвижимости в системе развитой экономики тесно увязан с вопросом перспективных направлений инвестирования. Вместе с тем следует иметь в виду индивидуальные характеристики недвижимости как товара, которые определяют её исключительное место среди других возможностей вложения капитала, создавая таким образом основу для выделения рынка недвижимости в отдельное структурное звено рыночной экономики.

Согласно статьям 130 и 131 Гражданского кодекса РФ наиболее точным и кратким определением термина "недвижимость" является следующее: "недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону" (см. № 1). Однако приведенное определение недвижимости предполагает достаточно широкое толкование, поэтому для характеристики рынка недвижимости его следует конкретизировать: под недвижимостью понимается земельный участок, здания и сооружения на нем, а также подземные сооружения, которые относятся к зданиям и сооружениям на данном земельном участке (см. № 1).

Определение понятия "недвижимость" позволяет выделить объект рынка недвижимости - права на недвижимость и субъектов рынка - в качестве которых выступают участники рынка. Рынок недвижимости - определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования (Джек Фридман, Николас Ордуэй "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости". Москва, "Дело и Лтд", 1995 г.). То есть рынок недвижимости - есть система, целью функционирования которой То есть рынок недвижимости - есть система, целью функционирования которой является сведение покупателя и продавца недвижимости к обоюдной выгоде обоих.

Объектами договоров купли-продажи и аренды являются здания и сооружения. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Юридические лица могут арендовать жилые помещения исключительно для проживания граждан. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т.п.). Гораздо реже нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору). Здания, расположенные на земельном участке делят на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи т.п.).

Одним из видов договоров, осуществляемых для обеспечения предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи зданий и сооружений. Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Существуют специальные правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте. Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия. Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ).

Договор купли-продажи зданий и сооружений не нуждается в нотариальном удостоверении, так как введение государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

Аренда зданий и сооружений тоже обеспечивает предпринимательскую деятельность. Договор аренды зданий и сооружений регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте. Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Объектом договора аренды не может быть самовольно построенное здание. Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга. К сооружениям, являющимся объектами арендных отношений также относятся: тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты, оранжереи, колодцы, навесы, портики, отдельные элементы внешнего благоустройства, трансформаторы и некоторые другие инженерные сооружения. Согласно общим правилам, право сдачи аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. А Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.

В предусмотренных законом случаях стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Закон может устанавливать ограничения при определении сторонами размера арендной платы за пользование некоторыми объектами аренды. При определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться положениями, утвержденными местными органами власти, в которых установлены ставки арендной платы для данного региона. "Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в этом случае определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Если аренда носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку."

Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

При прекращении договора аренды арендатор должен возвратить здание или сооружение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. В передаточном акте следует указать техническое и санитарное состояние здания (сооружения).

Управление нежилой недвижимостью в Москве. Общие положения

Управление объектами городской собственности - это принятие решений, направленных на более полное и эффективное использование нежилого фонда, и оформление документов в отношении имущественных прав, связанных с данными объектами. Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Передача помещений, занимаемых МВД РФ, ГУВД г. Москвы, ФСБ РФ, ФАПСИ, войсковыми частями, режимными предприятиями и другими спецпредприятиями осуществляется отделом помещений специального назначения Москомимущества.

Все нежилые помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежит учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений.

Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке.

Объекты нежилого фонда могут быть переданы:

* в хозяйственное ведение

* оперативное управление

* безвозмездное пользование

* в аренду

* проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)

Передача нежилого помещения в хозяйственное ведение или в оперативное управление реализуется на основании постановления Правительства Москвы государственным и муниципальным унитарным предприятиям, образованным постановлением Правительства Москвы или распоряжением Москомимущества, которые регламентируют передачу имущества в хозяйственное ведение. Для передачи нежилого помещения в хозяйственное ведение или в оперативное управление Москомимуществом оформляется Свидетельство и Контракт на данные права. При предоставлении помещений в оперативное управление или в хозяйственное ведение размер передаваемой общей площади под административные цели ограничивается до 9 кв. м. общей площади на одного работника аппарата управления.

Объекты нежилого фонда могут быть переданы в безвозмездное пользование. Такая передача может быть реализована на основании Правительства Москвы любому юридическому или физическому лицу. Как правило, такие передачи делаются для различных благотворительных фондов, обществ ветеранов, инвалидов и т. д. Арендная плата за пользование нежилыми помещениями с такого рода организаций не берётся. Москомимуществом оформляются Свидетельство и Договор на безвозмездное пользование (приложение № 6).

Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. Однако существуют особые условия, при которых нежилые помещения могут передаваться юридическим и физическим лицам на основании распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы, распоряжения Москомимущества. Например, при обеспечении органов представительной и исполнителной власти Российской Федерации, области, при обеспечении выполнения различных городских программ, при развитии сети организаций здравоохранения, народного образования и т. д., при выводе арендаторов из высвобождаемых памятников истории, культуры, культовых сооружений, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий, сооружений, при обеспечении различных межгосударственных соглашений РФ и т. д.

Передача нежилого помещения в аренду осуществляется после оформления Свидетельства и заключения договора аренды, согласно которым заинтересованными юридическими лицами (Балансосодержатель и Арендатор) оформляется Акт приемки-передачи имущества и утверждается Москомимуществом или его территориальным агенством. Арендная плата указывается в договоре аренды, рассчитывается в соответствии с методикой расчета и подлежит ежегодному пересмотру и перерасчёту в соответствии с постановлением Правительства Москвы при изменении базовой стоимости 1 кв. м, минимальной ставки арендной платы или методики расчёта. С согласия Москомимущества Арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование. (цели использования помещения должны соответствовать первичному договору).

Нежилое помещение может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, действующим законодательством, нормативными актами г. Москвы. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689)

Отечественные предприниматели представляют на московском рынке практически все направления российского бизнеса из всех регионов России. Как правило, крупные и часть средних организаций предпочитают иметь в собственности необходимые им объекты недвижимости, представители малого и среднего бизнеса арендуют помещения. Кроме того, в Москве расположены представительства и центральные (для России) офисы зарубежных фирм и компаний, которые арендуют либо приобретают в собственность нежилые помещения. Наиболее активными иностранными арендаторами являются представители тех видов бизнеса, что активно осваивают российский рынок - торговых, пищевых, инжиниринговых, фармацевтических, компьютерных и сервисных компаний. Все вышеперечисленные группы потребителей являются клиентами на рынке недвижимости.

Объектами рынка выступают нежилые помещения города. Права собственности на этот нежилой фонд распределены следующим образом: 48,4% - собственность Москвы; 36,2% - федеральная собственность; 15,4% - другие виды собственности.

"Естественная" монополия городских властей на городскую собственность связана с установленными высокими ценами выкупа у города нежилых помещений. Несмотря на то, что только 15% нежилого фонда города являются частной собственностью, дальнейший процесс приватизации объектов недвижимости замедлился, что также связано в высоким уровнем установленных городской администрацией минимальных цен выкупа объектов недвижимости. Понижающие коэффициенты (при продаже подвалов - 0,5; полуподвалов - 0,6; цокольных этажей - 0,7; чердаков - 0,6) имеют фиксированную нижнюю границу - окончательная стоимость 1 кв. м не может быть менее 1000 рублей.

Нежилые помещения значительно менее ликвидны, чем жилье. Продажи особенно крупных объектов, достаточно редкое явление. Отдельно стоящие здания покупают, как правило, только банки и другие финансовые и консалтинговые учреждения. Общая площадь приобретаемых банками особняков не превышает 500 кв. м, поскольку в настоящее время они лишь расширяют сеть своих филиалов. Большим спросом пользуются у банковских структур отдельно стоящие здания, полностью приспособленные под их деятельность.

Анализ основных сегментов рынка нежилых помещений (на примере г.Москвы)

Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения)

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.

Офисные помещения

В крупных экономических центрах, таких как Москва, второй по емкости сегмент рынка недвижимости (после жилищного) составляют офисные помещения. В число факторов, определяющих стоимость аренды или продажи таких помещений, входят: местоположение, способ первичной приватизации, площадь, тип, качество помещений, их функциональное назначение, срок аренды, форма оплаты.

Эксперты офисного рынка выделяют 4 класса офисных помещений: А, В, С, Д, Е. Класс "А" включает помещения, расположенные в элитных зданиях в центре города, оборудование и дизайн которых отвечает всем требованиям западных стандартов: наличие служб безопасности и обслуживания, охраняемой стоянки, евроремонт, современные средства связи и др. Основными арендаторами являются крупнейшие мировые корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

Офисные здания класса "В" также располагаются в престижных коммерческих и финансовых районах центра города. Достаточно часто в этот разряд переходят офисные здания класса "А" через 5-7 лет их эксплуатации. Процесс этот неизбежен из-за постоянного повышения стандартов качества офисных помещений. Основными арендаторами помещений этого класса являются крупные и часть средних российских и зарубежных фирм и компаний.

Класс "С" формируют здания, расположенные вне центра города, к которым имеется удобный транспортный доступ из делового центра. По некоторым параметрам офисные здания этого класса схожи со зданиями класса "В" - автостоянки, минимально необходимый набор деловых и бытовых служб, средств связи и т. п. - однако степень качества и диверсификации предоставляемых услуг существенно ниже. Основными арендаторами являются небольшие фирмы и компании.

Офисные здания класса "Д" находятся вдали от центральных деловых районов города. Инженерные коммуникации подобных зданий, как правило, устарели, отсутствуют специализированные службы обслуживания зданий, имеющиеся автостоянки не обеспечивают всех арендаторов и т. п. Основными арендаторами являются небольшие фирмы, которые не в состоянии позволить себе более комфортабельные и престижные помещения.

Класс "Е" представляют помещения, не приспособленные для размещения офисов, требующие ремонта или реконструкции.

Приведенную классификацию можно сократить, объединив классы в следующие категории: западный стандарт (бизнес-центры) - А, В; российский стандарт - Д, Е; промежуточный - С

Торговые помещения

Рынок торговых помещений - второй по величине рынок нежилых помещений. Он представлен в основном магазинами, находящимися в частной собственности или арендуемыми трудовыми коллективами у города. В структуре спроса 80% заявок приходится на аренду и лишь 20% на приобретение в собственность. Рынок торговых помещений развивается гораздо медленнее рынка офисных помещений. Развитие сдерживается трудностями в получении удобно расположенных помещений, а также нежеланием западных оптовых фирм брать на себя содержание больших торговых площадей. Фактор места для торговых помещений играет очень большую роль.

В Москве большой потенциал спроса на торговую недвижимость. По некоторым оценкам, он составляет более 1 млн. кв. м. Однако перспективы развития рынка торговой недвижимости в Москве этим не ограничиваются. В Москве на одного жителя приходится 0,1 кв. м торговых площадей, в то время как в большинстве европейских городов, как минимум, в 10 раз больше, а в США в 20 раз. Таким образом, если Москва собирается выходить по этому показателю на европейские стандарты (а торговый бизнес в ней очень эффективен), ей потребуется расширение торговых площадей до 8-10 млн. кв. м. Даже если предположить, что в ближайшие годы показатель обеспеченности на одного жителя Москвы составит 40% уровня евростандарта, то и в этом случае расширение торговых площадей составит как минимум 3-4 млн. кв. м. Кроме того, наряду с новым строительством должно быть подвергнуто реконструкции и модернизации около 30-40% имеющихся торговых площадей, т. е. 230-320 тыс. кв. м. Тем самым рынок торговых помещений становится одним из наиболее перспективно развивающихся.

Ценовая ситуация, сложившаяся на рынке аренды торговых площадей, практически полностью копирует ситуацию на рынке офисных помещений, за исключением того, что на периферии города, в спальных районах, торговые площади небольших размеров также пользуются спросом. Максимальные цены - в центре города и в престижных районах (Крылатское, Ленинский, Кутузовский, Комсомольский, Ленинградский проспекты и др.). Минимальные - на окраинах города и в непрестижных районах. Офисные и торговые помещения за последние 5-7 лет постоянно лидируют в структуре спроса, периодически уступая друг другу первое место. С начала 90-х годов ритейл (розничная торговля) был одним из самых быстро развивающихся видов бизнеса в России в целом, в Москве, в частности. Московский рынок розничной торговли занимает 1/5 розничного товарооборота страны.

В Москве сложились две основные группы ритейлеров, которые и занимают площади на "розничных" магистралях города - Тверской, Новом Арбате, Проспекте Мира, Ленинском, Кутузовском, Комсомольском и Ленинградском проспектах. В подходах этих групп к построению бизнеса можно найти существенные различия. Первая группа - частные компании, стремящиеся работать в западном стиле. Вторая - представители бывшей государственной торговли. Существенное различие между этими двумя группами заключается в выборе торговых площадей, которые они предпочитают занимать. Большинство ритейлеров тратят на аренду порядка 5-15% чистого оборота, их возможности расширения площадей ограничены.

Отношение представителей ритейлового бизнеса к вопросу о целесообразности покупки или аренды недвижимости менялась по мере развития экономических реформ и приватизационных процессов в городе.

Складские помещения

Третье место в структуре спроса на рынке аренды нежилых помещений занимают складские помещения. Очевидно, что Москва, как центр национальной торговли, испытывает большую потребность в помещениях для хранения товара. С количеством складов дело обстоит вполне нормально: огромные терминалы были построены еще при советской власти для государственных оптовых и внешнеторговых структур, а в последующие 5-7 лет после развала СССР количество складских помещений заметно выросло за счет заводов и фабрик, вынужденных из-за простоев и неплатежей сдавать под хранение различных товаров даже цеха.

Складские помещения в Москве делятся на две категории: качественные склады класса А - и всё остальное. Ко "всему остальному" можно отнести неотапливаемые ангары (они защищают преимущественно от воров, ветра и дождя) и специализированные склады (для хранения продовольствия, горюче-смазочных и токсичных материалов). Такие склады класса В оснащены по минимуму: погрузочно-разгрузочная техника, система пожаротушения и холодильники. Большинство складов обычного типа находится на территории крупных предприятий.

Как правило, частные склады, ориентированные на иностранных клиентов, не имеют ничего общего с рынком помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с их ценовыми предложениями и описаниями. Раньше иностранные компании строили склады сами или арендовали их в Прибалтике или Финляндии, сейчас они предпочитают делать это в Москве. Пока в столице всего 15 складов класса А общей площадью 600 тыс. кв. м.

Склады товар сезонный. Летом и ближе к осени загрузка складов возрастает, весной - падает. Впрочем, сильных ценовых колебаний это обычно не вызывает. Существует довольно много параметров, которые серьёзно влияют на цену складов. Прежде всего это тип помещения - он определяется товаром, для которого он предназначен и соответствующим набором оборудования.

Что касается стоимости аренды складской площади, то самыми дорогими являются помещения, находящиеся ближе к центру - в радиусе 5-20 км от него.

Производственные помещения

На рынке недвижимости Москвы сложилась уникальная (с точки зрения западных экспертов) ситуация на сегменте промышленной недвижимости. Уникальность ситуации состоит в том, что на рынке практически не обращается промышленная недвижимость, точнее ее обращение происходит способами, минующими рынок недвижимость:

* приобретением контрольного пакета акций предприятия инвесторами для дальнейшего использования или перепродажи (покупка "Альфа-групп" московского завода "Крекер" и последующая его перепродажа; покупка компании "Данон" кондитерской фабрики "Большевик" и создание предприятия "Данон-Большевик")

* создание совместных предприятий ("Светозор-Поляроид")

* подписанием договоров о совместной деятельности

* строительством новых помещений

В мире промышленная недвижимость обращается на рынке недвижимости и рынке ценных бумаг (приобретение контрольного пакета акций предприятий и через него установление контроля за недвижимостью). Пришедшие на российский рынок западные компании предпочитали, за редким исключением ("Unilever", "Nestle", "San-Chemicals", "Tetra-Pak") строить новые заводы. Высокая стоимость производственных площадей в Москве связана с тем, что производственные здания - капитальные, кирпичные или блочно-панельные, в отличие от других стран, где производственные площади последние 10-15 лет создают из быстро возводимых конструкций, типа ангаров.

Предприятия оборонной промышленности, НИИ и др. создали в Москве особый сегмент рынка - аренда помещений через договоры о совместной деятельности. В помещениях, являющихся по функциональному назначению объектами промышленной недвижимости, сдаются в аренду первые этажи зданий, участки опытных производств и др., но аренда оформляется как договор о совместной деятельности. Получая доход от сдачи в аренду своих помещений, предприятия пользуются также городскими дотациями по оплате аренды земельных участков и др.

Таким образом, сегмент рынка промышленной недвижимости находится в самом начале этапа своего формирования, отдельные сделки проводятся, но пока это скорее исключение, чем правило.

В соответствии с концепцией нового Генерального плана развития столицы в течение ближайших двух десятилетий город должен остаться в рамках своих существующих границ. Для строительства нового жилья и социальных объектов Москва должна будет использовать свои внутренние резервы площадей, в том числе территории, занятые малоэффективными и экологически опасными промышленными предприятиями.

По итогам 1999 года, в центре города было освобождено 30 га территории. Было выведено 23 предприятия и реформировано 18. Среди крупных выведенных объектов - литейный цех завода "ЗИЛ", чугунолитейных завод имени Войкова. В течении 2000-2001 года планируется освободить около 83 га. Предполагается, что 56 гектаров будет очищено за счёт вывода заводов и фабрик, а 27 - за счет их сокращения. Этой работой будет охвачено почти 90 предприятий. Среди них два цеха завода "ЗИЛ", завод "Красная Пресня", Московский завод пищевых концентратов, Бескудниковский комбинат железобетонных изделий. Прежде всего выводятся предприятия, которые занимают много места в центре, но не приносят городу серьёзной прибыли.

Автозаправочные станции, гаражи и паркинги. Одним из наиболее привлекательных видов предпринимательской деятельности на территории г. Москвы является оказание услуг по заправке автотранспорта топливом. Поэтому среди потенциальных покупателей готовых предприятий наибольший спрос сохраняется за АЗС, СТОА и автомагазинами.

С ростом количества автомобильного транспорта, в городе возрастает спрос на парковочные услуги. В 1999 г. в столице зарегистрировано примерно 2 млн. автомобилей, ежегодный прирост составляет 300 тыс. единиц. При этом только около 0,5 млн. автомобилей обеспечены гаражно-парковочными местами. Тем самым потенциальный спрос - не менее 1,5 млн. мест с тенденцией к быстрому росту.

Активное строительство паркингов и гаражных комплексов - одна из немногих городских программ, которую удалось начать без значительных финансовых вложений. Это единственная программа, в которой государственную протекцию получил действительно перспективный и интересный рынок столичной недвижимости. Прежде всего правительство Москвы продолжает борьбу с "ракушками", пытаясь заменить их многоэтажными паркингами. Планируется возведение паркингов на 70 тысяч машиномест. Большая их часть придется на Юго-Западный, Северо-Западный и Северо-Восточный округа.

Ежегодно в городе вводится порядка 50-55 тыс. новых машиномест. Если учесть, что в Москве около 3 млн. автомобилей и две трети из них - легковые, то такие показатели строительства можно назвать более чем недостаточными.

Основной прирост мощностей ожидается за счет массового гаражного строительства, которое со временем будет расширяться, т.к. параллельно со сносом пятиэтажек городские власти намерены ликвидировать старые гаражи, а заодно объявить войну "ракушкам", которые занимают места, выгодные для застройки

Есть по меньшей мере две весомые причины, влияющие на развитие гаражного рынка столицы, - это высокая себестоимость гаражного строительства и очень долгая процедура оформления разрешения на строительство. Основная проблема, с которой приходится сталкиваться застройщикам при реализации гаражных проектов, - их местоположение. Целесообразнее всего ставить гаражи внутри жилых массивов (так считает подавляющее большинство потенциальных покупателей). Однако пойти дальше земельных льгот руководство города не решается. Земля внутри жилых массивов рассматривается как "ресурс для уплотнения жилой застройки или же для благоустройств" территорий, а потребности автомобилистов отступают на второй план. Поэтому под гаражи отводятся участки земли, которые обычно располагаются на окраинах промышленных зон, на полосах отчуждения железных дорог, под линиями ЛЭП и мостами (где можно разместить только одноэтажные гаражи-боксы) и т.д. Востребованность гаражных машиномест проверяется очень просто. Как показывает практика, продаются те гаражи, до которых от самого дальнего жилого дома можно добраться пешком максимум за 20 минут. Достаточно незамысловато определяются и цены на гаражные постройки. Помимо уровня качества на цену влияют этаж (чем выше - тем ниже цена) и степень готовности строения: ближе к сдаче госкомиссии цены на машиноместа вырастают в среднем на 30 - 40%. Уровень качества также определяется вполне стандартными критериями. Есть недорогие места в паркингах (довольно популярные у состоятельных москвичей) и более дешевые боксовые гаражи, которые предпочитают приобретать владельцы "Жигулей", заботящиеся о наличии хоть какого-то, но помещения. Нормальная цена места в паркинге составляет $3 тыс. - $3,5 тыс., гаражного бокса до $6 тыс. Впрочем, гаражный рынок не настолько развит, чтобы данные ценовые критерии являлись фиксированными.

Глава 2: Анализ тенденций формирования и развития рынка нежилых помещений г. Москвы

Развитие рынка нежилых помещений в докризисный период

Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие "объекты малой приватизации". Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа.

Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле - субаренды у "приватизаторов"). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам.

С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.

Офисные помещения

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисов западного класса (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.

Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев, главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса (Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и др.) или продажи. Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно оплачивает эксплуатационные расходы собственника, дополнительные расходы в ряде случаев могут достигать 40-50% от значения базовой арендной ставки.

Отсутствие предложения высококачественных офисов в начале 90-х годов при высоком спросе привело к тому, что с начала рынка аренды офисов западного стандарта в Москве (1984-1985 гг.) и до 1991 года средние арендные ставки выросли с $500 до $1000 за кв. м в год. Они стали одними из самых высоких в мире, достигая в отдельных случаях $1500-2500 и более. Развернувшееся строительство несколько уменьшило дефицит, однако цены продолжали держаться на достаточно высоком уровне (850 долларов за кв. м в 1993 году). В 1994-1995 годах наблюдался подъем арендных ставок (870-880 долларов за кв. м)

С начала рыночных реформ в Москве продолжался приток западных фирм и новых местных представительств. Ежемесячно несколько десятков фирм, сбытовых обществ и представительств открывали свои офисы. При этом они концентрировались на центральных местах с хорошо развитым общественным транспортом. В связи с недостатком предложений, долгим сроком развития и реализации проектов и неравномерным распределением потребности, внезапно создался рынок арендодателей со всеми недостатками выбора, оформления договоров и цен. Подъем промышленности в 1996/97 годах привел к тому, что многочисленные фирмы, разместившиеся в Москве после 1992 года, начали свою первую, находящуюся под контролем экспансию.

По расчетным данным, западные фирмы использовали в Москве в два раза больше офисной площади, чем принято в офисах "российского стандарта". Но даже учитывая местные условия, эта площадь все же в два раза меньше площади, используемой в соответствующих офисах в Западной Европе и Северной Америке (от 25 до 30 кв. м. площади на одного сотрудника).

В то время, как до середины 90-х годов цену аренды определило просто количество имеющейся площади и потребность в площади, то позже на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций.

Торговые помещения

Москва имеет высокий рыночный потенциал в области торговли товарами и сервисного обслуживания. Принцип государственного администрирования, целью которого было по возможности равномерное распределение товаров, оставил на всей территории Российской столицы сеть объектов розничной торговли и сервисного обслуживания.

Рынок площадей под розничную торговлю по сравнению с рынком офисных площадей и жилья развивался в первой половине 90-х годов очень медленно. Но в связи с празднованием 850-летнего юбилея города в 1997 году произошло буквально "наступление розничной торговли".

Многочисленные киоски и торговые палатки, отрицательно влиявшие в 90-х годах на вид города, уступили место торговым центрам и магазинам. Назначение некоторых заметных площадей в центре города изменилось, и они были переданы для использования под розничную торговлю и сервисное обслуживание. Были перестроены и расширены такие ценные в архитектурном отношении, представительные, расположенные в центральном месте старые объекты, такие как ГУМ на Красной площади, Петровский пассаж и Кузнецкий мост у Большого Театра. К ним добавилась еще одна оживленная торговая пешеходная зона - Столешников переулок у Большого Театра.

Арендная плата за торговые площади в этих объектах после начала реформ колебалась от 1800 до 3000 US$ за кв. м в год. Такая высокая арендная цена, вызванная нехваткой площадей, превзошла для арендаторов пределы рентабельности.

Складские помещения

Начиная с 90-х годов в процессе приватизации бывшие государственные складские базы получили возможность хозяйственной самостоятельности и стали осуществлять в качестве предпринимательской деятельности хранение товаров и оказание сопутствующего хранению комплекса услуг. Поскольку постепенно и непрерывно рос поток товаров и продуктов питания, ввозимых в Московский регион отечественными и зарубежными компаниями, спрос на складские помещения увеличился. Действующие складские базы не справились с возросшей нагрузкой, что привело к использованию под хранение товаров различных приспособленных помещений: простаивающих площадей фабрик и заводов, бомбоубежищ, ангаров, подвалов и т. п. Эту категорию складов используют, как правило, мелкие и средние предприниматели, поскольку отсутствие некоторых присущих профессиональным складам признаков (удобного подъезда для автофургонов, стоянки для большегрузного транспорта, наличия средств механизации, пандусов) приводило к более низким расценкам за хранение и переработку груза.

Динамика роста складских площадей в базе данных Регистра складов

На диаграмме показана динамика роста складских площадей в базе данных Регистра складов за последние четыре года. Анализ проведен с января 1994 года, времени, когда на рынке появились складские помещения не государственной собственности. До этого момента рынок складских помещений представлял из себя хаотическую сдачу в аренду различных подвальных и полуподвальных помещений, не приспособленных к длительному и качественному хранению товара. В анализе использовались данные по 1 млн. кв. м складских помещений Московского региона из 1,4 млн. имеющихся на январь 1998 года. В анализируемые складские помещения не вошли таможенные склады и специализированные склады, имеющие морозильные камеры, хранилища для жидкостей и т. п.

Количество зарегистрированных складов за указанный период увеличилось в четыре с половиной раза. При этом можно выделить две основные тенденции развития складского хозяйства. Примерно 80% складов предлагают свои услуги по размещению груза на ответственное хранение товара, что включает в себя хранение груза на складе в общем зале или отдельном боксе, отпуск товара кладовщиком, погрузку-разгрузку товара, охрану. Остальные 20% складских и приспособленных под складские помещений сдаётся в аренду. Арендатор сам несет ответственность за сохранность своего товара, обеспечивает погрузочно-разгрузочные работы, сортировку и отпуск товара со склада. К этим складам, в основном, относятся помещения НИИ и заводов, приспособленные под складские.

По данным Регистра складов: 57% складских помещений не имело ж/д ветки, 37% - эстакады или пандуса, 13% не обеспечивало погрузки-разгрузки грузов.

За период с 1994 по 1998 годы. Существенных изменений на рынке складов не произошло, уровень цен аренды лежит в пределах 20-35 центов за метр в день. Уровень цен зависит от технической оснащенности склада и удобства подъезда. Загрузка складов увеличилась с 60% до 70%. Однако в связи с решением правительства г. Москвы о лицензировании складов и выводе основной массы за пределы города - загрузка складских помещений рядом с кольцевой дорогой увеличилась.

Доля складских помещений при удалении от центра Москвы падет. Около 46% складских площадей находится непосредственно в Москве, а в ближайшем Подмосковье распределены остальные 54%, при этом плотность их застройки значительно падает. Такая ситуация показывает нерациональное использование дорогих городских земель, и кроме того, приводит к загрязнению города от большегрузного транспорта. Это сказывается и на функционировании дорог города. В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.

Рынок нежилой недвижимости Москвы в 1998 г. Влияние на развитие рынок нежилой недвижимости Москвы финансово-экономического кризиса

На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана на диаграмме № 1.

Диаграмма № 1: Структура нежилых площадей

Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% - аренда; 22% - оперативное управление; 44% - хозяйственное ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.

Офисные помещения

К началу 1998 года в Москве было зарегистрировано более 4 000 представительств западных фирм и свыше 2 500 совместных предприятий. Для 50 000 сотрудников этих фирм появилась потребность примерно в 650 000 кв. м. общей офисной площади, что соответствовало использованию около 13 кв. м. общей площади на сотрудника.

Произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190000 кв. м поэтажной площади и финансовым и валютным кризисом в России. Спрос западных фирм на офисные помещения, внезапно повысившийся в первой половине 90-х годов и оставшийся на высоком уровне в 1997/98 году, натолкнулся на связанное со строительством медленно растущее предложение, которое со второй половины 1998 года дополнилось площадями, бывшими в пользовании российских инвесторов/пользователей в собственных целях. В 1991-1996 годах на рынок поступало ежегодно от 5 000 до 70 000 кв. м. офисной поэтажной площади. После более высокого объема строительства в 1997 и 1998 годах (соответственно, 210000 и 190000 кв.м), на начало 1999 года количество офисных площадей "западного стандарта" в Москве дошло почти до 1 000 000 кв. м.

Большая часть всех офисных площадей "западного стандарта" строилось внутри и непосредственно у Садового Кольца, а также вдоль 12-ти главных магистралей города. С точки зрения западных фирм большая часть этих мест расположения удовлетворяет всем жестким критериям, предъявляемым к месту расположения объектов.

В соответствии с генеральным планом Правительства Москвы, Центральный административный округ остается самым важным районом развития проектов и реконструкции. Главные из них:

* "Дукат Плейс 3" (около 45 000 кв. м общей площади)

* "Торговый и офисный центр Тверская-Ямская" (около 15 000 кв. м общей площади)

* "Сретенка 18" (около 13 000 кв. м общей площади)

* "Тверская 9" (около 28 000 кв. м общей площади)

* "Полянка Бизнес-Центр" (около 4 000 кв. м общей площади)

* "Ордынка Бизнес-Центр" (около 66 000 кв. м общей площади)

* "Риверсайд Тауэр" (около 86 000 кв. м общей площади)

* "Берлинский дом в Москве" (2 200 кв. м торговой площади, 4 900 кв. м офисной площади и 50 мест парковки автомашин в подземном гараже).

Должны быть построены мультифункциональные проекты на крупных ареалах за Садовым кольцом. При этом территория Московского Сити должна расшириться:

* на Западе - проект "МИБЦ - Москва-Сити", с запланированной общей площадью 2,5 миллионов кв. м и "Кутузовский проспект" - примерно на 59 000 кв. м общей площади.

* на Юго-Западе - проект "Площадь Гагарина" (модернизация смешанно используемых площадей составит 450 000 кв. м общей площади, а новое строительство составит 350 000 кв. м общей поэтажной площади)

Третья городская кольцевая дорога, строительство которой намечается закончить к 2005 году, не только улучшит инфраструктуру этого места расположения, но и увеличит шансы развития других районов.

По оценке АНГЕФЕЛЬТ-РЕСЕРЧ в Москве по итогам 1998 имелось около 7 млн. кв. м общей поэтажной площади устаревших, достроенных или перестроенных офисных площадей "российского стандарта" (против 1 млн. новых площадей "западного стандарта"). Для сравнения: соотношение старых площадей к реконструкции/новому строительству в Берлине находилось в соотношении 1,5: 1.

Если в связи с недостатком предложения в 1994 году самые высокие цены на самые качественные объекты колебались от 850 до 950 долларов за кв. м в год, то в 1997 и 1998 (1-е полугодие) году они составляли 750-850 долларов. В начале 1999 года соответствующий уровень арендной платы на офисные площади "западного стандарта" составлял примерно 600 долларов.

Финансо-экономический кризис оказал большое влияние на развитие рынка недвижимости столицы, изменив многие тенденции развития отдельных его сегментов. Кризис прервал шестилетнее развитие страны. Многочисленные фирмы, находящиеся в Москве, остановили программы экспансии и начали укреплять свое положение. При этом в зависимости от своих целей и результатов деятельности они стали частично сокращать персонал. В сравнительно большей степени оказались затронутыми фирмы из области торговли, консалтинговые фирмы и СМИ.

По аналогии с западными фирмами и некоторые новые российские фирмы, использовавшие в своих целях большое количество площади и часто выступавшие как пользователи в собственных целях (застройщики/инвесторы), стали для сокращения расходов ограничивать себя в использовании высококачественных площадей, а сэкономленные площади начали сдавать в аренду. Объем этих площадей составил примерно 35 000 - 40 000 кв.м.

До начала 1998 года цены арендной платы за офисные помещения "западного стандарта" в Москве по причине их нехватки, как и цены в Токио, были самыми высокими по сравнению с ведущими метрополиями. В процессе большого строительства новых зданий, модернизации старых и связанного с ними развития предложений, а также в результате финансового и валютного кризиса с лета 1998 года стало оказываться давление на самые высокие цены. Впервые с начала реформ развитие в этом направлении еще больше усилилось со второй половины 1998 года в связи с понижением спроса в области нового заселения.

Торговые помещения

С середины 1998 и в 1999 году стало заметным значительное понижение арендной платы за самые дорогие торговые площади. Это понижение колебалось от 30% до 50% и оно больше, чем в области офисов.

Арендные ставки на торговые помещения в Москве, US$ за кв. м. в год (примеры).

Арендная ставка, USD за кв. м.

Новый Арбат

Тверская улица

Тверская-Ямская улица

Манежная площадь

ул. Кузнецкий мост

ул. Никольская

Петровский Пассаж

Смоленский Пассаж

Складские и производственные помещения

Рынок производственных помещений в 1998 году считается практически неразвитым, поскольку в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. В силу этого существует и сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются, как правило, крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ, ЖКБ, автокомбинаты и т. п., площадью от 500 до 1000 кв. м. В то же время спрос предъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м) для организации малых производств. Сделки купли-продажи имеют эпизодический характер.

В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.

В целом на рынок нежилой недвижимости кризис повлиял сильнее, нежели на рынок жилья. Было отменено либо отложено на неопределённый срок большое количество сделок, цены в первый же месяц упали на 25% и в октябре ещё на 5% далее наметилась некоторая стабилизация. Особенно серьезно кризис повлиял на самые мобильные сегменты рынка и, прежде всего, на аренду офисных помещений. В связи с сокращением спроса арендные ставки в бизнес-центрах сразу после августа упали в валютном выражении на 30-35%, а в офисах российского стандарта - на 40-45%. Но уже к декабрю ситуация постепенно начала стабилизироваться. И после кризиса сохранился традиционно высокий уровень спроса на аренду небольших офисов (до 100 кв. м), торговых помещений, небольших складов. В целом рынок стал более насыщенным, а предложение сильно возросло.

Развитие рынка нежилой недвижимости Москвы в после кризиса

Несмотря на постоянное ожидание нового обвала цен на московском рынке недвижимости, 1999 год завершается весьма заметным оживлением спроса и вполне устойчивой ценовой ситуацией во всех рыночных сегментах. Стабилизировались ставки на офисные площади и большая часть офисных помещений была востребована. К концу 1999 г. спрос заметно вырос, но активность на рынке офисов всё же не идет ни в какое сравнение с рынком жилья. Рост спроса на офисы связан с перемещением компаний из одних офисов в другие, где лучше условия и ниже арендная плата.

В основном покупают небольшие офисы - до 200 кв. м, редко до 1000 кв. м - в любом состоянии. При этом разброс цен велик: от 200 долларов за офисы в плохом состоянии в отдельных районах, до 3000 долларов за новые офисные площади, расположенные в хорошем месте.

Подавляющее большинство сделок с офисной недвижимостью совершается на рынке аренды, причем спрос на так называемые офисы российского стандарта, по мнению ритейлеров, превышает спрос на офисы западного класса. Все ещё ощущаются последствия кризиса.

За последние месяцы 1999 года цены на "российские" офисы в центре и прилегающих престижных районах возросли на 10-15%. Арендные ставки возросли до 250-300 долларов. Минимальная арендная плата составляет около 40 долларов за кв. м - за подвальные и полуподвальные помещения в отдельных районах столицы.

К концу года качественные офисные площади, с хорошим местоположением уже были "выбраны" и найти хороший недорогой офис в центре города было проблемой.

Гораздо больше вакансий в 1999 году было на рынке офисов западного стандарта. После кризиса события на рынке качественных дорогих офисов развивались весьма драматично. Поскольку главные арендаторы офисов класса А и В - иностранные компании и представительства, спрос на эти площади за год упал почти вдвое. Соответственно резко сократилось строительство, уменьшились арендные ставки и доходность проектов. Доля поступающих офисных площадей западного стандарта в 1999 г. составляет 15-20% (в 1997 году: не более 5-7%). Из-за резко увеличившегося предложения изменились условия аренды офисов.

Если раньше компании арендовали помещения без внутренней отделки (в состоянии Shell & Core) и тратили дополнительно 600-800 долларов на кв. м на отделку, дизайн, электропроводку, подключение коммуникаций и прочее, то в 1999 году появилось множество площадей, освобожденных другими арендаторами. Зачастую они полностью отделаны, порой там есть даже мебель. Поэтому в новых зданиях почти все затраты на отделку ложатся на застройщиков.

Изменились и финансовые условия арендных договоров. Они заключаются не более чем на 2-3 года, при этом арендатором оговаривается возможность пересмотра арендной ставки, а также право досрочно расторгнуть договор. И если раньше предоплата доходила до года, то теперь максимальный период предоплаты - 1 квартал.

Серьезное давление на владельцев зданий оказывает рынок субаренды. По данным компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis в 1999 году объем предложений субаренды составляет примерно 19000 кв. м. Как правило, это готовые офисы хорошего качества, которые предлагаются по более низким ценам. Компании-субарендодатели ведут довольно агрессивную ценовую политику, стремясь поскорее сдать пустующие площади, зачастую даже не требуя компенсации за внутреннюю отделку и дизайн своих помещений.

По оценкам риэлтерских компаний, после кризиса арендные ставки на офисные площади западного стандарта снизились на 25-30%, в 1999 году они в среднем составили 500 долларов за кв. м (1997: 700 долларов). Самые высокие арендные ставки, до 570 долларов за кв. м, сегодня платят за офисы, расположенные в современных бизнес-центрах, внутри Бульварного кольца.

В прилегающих к центру районах стоимость аренды - 350-400 долларов за кв. м. При этом ставки на площади класса А стабилизировались, тогда как аренда офисных площадей класса Б медленно продолжает снижаться.

В 2000 г. рынок уже заметно оправился от кризиса. Спрос на дорогие просторные офисы стал заметно расти с самого начала года. По данным агентства Colliers HIB, только за первый квартал офисных помещений классов А и В было арендовано и приобретено в собственность по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Во втором квартале эта тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результате заметно сократились объёмы свободных площадей дорогих офисов и стабилизировались цены.

После зимы средняя арендная ставка на офисы класса А пошла было вниз, но к лету, когда рынок оживился, цены вернулись к уровню конца 1999 года - 570 долларов за квадратный метр включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет отделки. По классу В цены остановились на уровне 400 долларов. Стоимость конкретной аренды колеблется в пределах 15-20% от среднего показателя и зависит от расположения помещения, объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он дороже) срока договора аренды (чем длиннее договор, тем больше вероятность получить скидку).

Постепенно уменьшается доля субаренды. Субаренда как массовое явление возникла в конце 1998 года, поскольку многие банки и крупные финансовые компании, только что подписавшие долговременные договоры аренды, в связи с кризисом стали сокращать персонал и переезжать в более дешёвые помещения. В результате площади в 1-2 тыс. кв. м. в лучших зданиях с дорогой отделкой стали сдаваться в субаренду по ставкам на 20-30% ниже докризисных. Но теперь срок многих договоров истёк, а новые договоры стали более гибкими.

В субаренду предлагаются элитные офисы площадью от 300 до 1400 кв. м. при средней ставке в 415 долларов за метр в год. В эту сумму входит стоимость эксплуатационных расходов и отделки - и это по-прежнему в среднем на 25% ниже, чем ставка аренды.

Спрос в дорогом сегменте офисного рынка растёт неравномерно. В 1999 году максимальное количество сделок (более 40%) приходилось на небольшие офисы классов А и В, площадью менее 200 кв. м. В 2000 г. пик интереса, по наблюдениям риэлтеров, переместился на просторные офисы. В классе В наибольшим спросом пользуются помещения площадью 400-500 кв. м. при ставке аренды 400-450 долларов. В классе А ажиотаж вокруг бизнес-центров категории А1. Это офисы в зданиях, управляемых по международным стандартам.

Так в конце августа 2000 года завершается сдача в аренду офисного центра "Голутвинский двор" общей площадью почти 14 тыс. кв. м. Типовой размер одного этажа - полторы тысячи кв. м. Часть помещений сняла группа "Ренессанс-страхование", о свободных площадях ведутся переговоры с потенциальными арендаторами. Аналогичная картина в комплексе "Форум-3", где в частности, арендовала помещения компания "Русский алюминий". "Сейчас у нас возникает проблема. Крупные компании желают снять помещение в несколько тысяч квадратных метров, а мы не можем предложить достаточное количество подходящих вариантов, поскольку возможностей получить большие помещения на одном этаже или в одном здании становиться всё меньше, - утверждает Елена Тотмакова, менеджер по маркетингу компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis. - Практически все крупные здания либо арендованы, либо проданы" ("Эксперт" № 31, 28 августа 2000 г.)

Многие компании от аренды офисных помещений перешли к их покупке. Хотя в общем количестве сделок число договоров купли-продажи пока не превышает одного процента, они становятся преобладающими, когда речь идёт о больших офисах. Так, во втором квартале этого года приобретённые в собственность офисы (по площади) дали более половины всего прироста спроса (24%).

По данным агентства "Бест-недвижимость", при покупке офиса наибольшим спросом пользуются отдельно стоящие здания в центре. Самая крупная сделка второго квартала 2000 года - покупка компанией "Славнефть" особняка площадью 13600 кв. м. на Пятницкой улице. В общем количестве сделок купли-продажи доля отдельно стоящих зданий составляет 30%. Следующие по популярности - офисные помещения площадью 100-200 кв. м. и небольшие магазины, на долю которых приходится по 25% совокупного объема сделок купли-продажи. Цены на покупку колеблются в пределах 1900-2200 долларов за метр в классе А, и 1200-1500 долларов - в классе В (один квадратный метр в неотремонтированном институтском здании класса С стоит менее 1000 долларов).

Вероятный рост арендных ставок риэлтеры прогнозируют осторожно. С одной стороны, по их мнению, цены испытывают "давление снизу", поскольку увеличивается спрос. С другой стороны, деловая активность девелоперов обещает пропорциональный прирост предложения. По данным Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в 1999 году появилось примерно 85 тыс. кв. м. офисных помещений класса А и примерно столько в 2000 г. Всего же офисов, соответствующих международным стандартам качества (классы А и В), в 2000 г. планируется ввести в эксплуатацию 250 тыс. кв. м. Это примерно в полтора раза увеличит общий объем рынка элитных офисов в Москве.

Правда, застройщики не спешат вводить в строй уже законченные объекты и намерены это сделать лишь в январе 2001 года. Это связано с тем, что правительство приостановило действие Федерального закона "О внесении изменений в закон РФ "О налоге на добавленную стоимость" от 3 декабря 1999 года, в соответствии с которым суммы НДС по вводимым в эксплуатацию строительным объектам вычитаются из сумм налога, подлежащего взносу в бюджет, и срок его действия отсрочен на год.

Недавно у застройщиков появился еще один повод для беспокойства - главный архитектор Москвы Александр Кузьмин выступил с инициативой запретить строительство офисных комплексов площадью свыше 5 тыс. кв. м. в центре столицы, объясняя это необходимостью создания единой системы парковочного пространства для автомобилей. "Если эта идея будет реализована, то в течении двух-трех лет резко возрастет спрос на офисные комплексы, где можно арендовать большие объемы площадей. Это вынудит застройщиков отказаться от архитектурных изысков и планировать новые офисные центры так, чтобы использовался эффективно каждый квадратный метр", - полагает Гайк Нерсесян, начальник отдела исследований рынка компании Colliers HIB. ("Эксперт" № 31, 28 августа 2000 г.)

Правда, среди риэлтеров ходят слухи, что заявление Кузьмина - своего рода рекламный трюк, имеющий целью привлечь арендаторов к проекту "Москва-Сити", где размер застройки не ограничивается.

Иностранные инвестиции в строительство по прежнему невелики. Даже те инвесторы, проекты которых уже начали осуществляться, занимают выжидательную позицию и замораживают строительство офисных зданий. Например, компания "Энка", выступавшая в роли девелопера комплекса "Павелецкая Плаза", так и не перешла в третьей фазе строительства. То же касается и других проектов "Атена Груп" - "Центра на Арбате" и офисного здания около гостиницы "Балчуг Кемпински".

Торговые площади

За весь 1999 год не было построено ни одного торгового центра: одни значительно снизили темпы строительства, большинство же объектов и вовсе были заморожены. Активность на рынке торговых помещений была низкой, в условиях постоянного ожидания очередного обвала цен или очередной кризисной ситуации, рынок занимал выжидательную позицию. Перемены на рынке торговых помещений начались к середине 1999 года, когда ряд российских коммерческих фирм, расширяя сферу влияния, стал продвигаться из центра в "спальные" районы. Основной тенденцией было открытие небольших (до 2 тыс. м) торговых центров на окраинах города вблизи от станций в метро, в частности, сетей супермаркетов - "Рамстор", "Седьмой континент" и "Перекрёсток". Аналогичные планы у торговых компаний "Партия-Домино" и "Спорт-Мастер".

В 2000 г. заполнение явных пустот для торговли заканчивается. Свободные площади ещё предлагаются в бывших универмагах или НИИ (25-30% всего объема предложения), но из-за неудобного расположения (на самой окраине или в стороне от значительных потоков покупателей), они почти никому не нужны. А в удобных местах спрос догнал предложение, и цены выросли на 16-20%. В таких престижных торговых центрах, как ГУМ, "Петровский Пассаж" или "Рамстор", где помещения полностью сданы, арендные ставки колеблются в интервале 1200-2400 долларов за кв. м (в 1999 году эта цифра равнялась 1100-2000 долларов). Что касается отдельно стоящих небольших помещений, расположенных на Садовом кольце, Кузнецком мосту, Кутузовском проспекте и т. п., то здесь средняя ставка аренды сейчас составляет 600-700 долларов за кв. м, а в 1999 году она была 700-800 долларов.

И эта тенденция, видимо, сохранится в ближайшем будущем, поскольку предложение растёт медленно. В 2000 году введено всего крупных торговых центра - первая фаза мебельного комплекса "Гранд Стор" на Можайском шоссе площадью 89 тыс кв. м. и торговый центр шведской мебели "ИКЕА" в Химках, который к назначенному сроку открытия в конце марта 2000 года имел в наличии только одно двухуровневое здание площадью 33 тыс. квадратных метров, то есть примерно треть от запланированного.

Настоящий же бум наблюдается в нижнем сегменте рынка. Так, по данным агенства "Бест-Недвижимость", примерно 75% спроса приходится на недорогие, по 150-200 долларов за метр, помещения под парикмахерские, маленькие магазинчики, кафе и прочий сервис. Как правило, речь идет о первых этажах жилых домов, и предложение здесь вдвое меньше спроса.

Производственные помещения

В 1999 г. рынок производственных и складских помещений также занимал выжидательную позицию. В 2000 г. замечен рост спроса на недорогие площади на рынке производственных и складских помещений. По данным компании РЗК, особенно велик интерес к объектам в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) площадью до 2 тыс. кв. м, которые используются как сборочные цеха. Новинка этого года - очевидная востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, например, с подведёнными подъездными путями и даже дополнительной железнодорожной веткой, оборудованной погрузочно-разгрузочными механизмами. Цена аренды в таких зданиях достигает уже 40 долларов за квадратные метр в год при средней ставке 20-25 долларов.

Что касается цехов и складов международного класса, сдающихся по 100-120 долларов за метр, то здесь большого оживления не наблюдается. Площадь таких помещений составляет не более четверти от общего метража складских помещений в Москве и ближайшем Подмосковье (всего 2 тыс. га), и нового строительства в ближайшем будущем не предвидится. В 2000 году планируется ввести в строй единственный в Москве производственный комплекс международного класса - финский "YIT Техно Парк" площадью 170 га.

Рынок нежилой недвижимости Москвы представляет собой интересный объект для иссследования, его развитие, начавшееся примерно в середине 80-х годов продолжается высокими темпами.нию класса собственников нежилых помещений способствовал процесс приватизации предприятий в Москве. В первую очередь в процессе приватизации включились так называемые "объекты малой приватизации" (магазины, предприятия бытового обслуживания и т. д.). Постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения и промышленные предприятия, начавшие сдавать в аренду свои помещения. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения и реконструкция особняков под современные офисы. С 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского, что стало причиной расслоения помещений не только по качеству, но и по условиям получения их в аренду. С начала рыночных реформ в Москве идет приток западных фирм и новых местных представительств, ощущается очень большой спрос на качественные офисы. Арендные ставки на офисные помещения в это время неимоверно высоки, спрос велик на помещения, удобно расположенных.

Примерно с середины 90-х годов на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций, т. к. появилось значительное количество различных офисных помещений. Шло интенсивное строительство, спрос на качественные помещения был велик, как и спрос на недорогие офисы российского стандарта. Приоритетными местами для размещения офиса являлась территория внутри и непосредственно у Садового кольца, а также вдоль 12 главных магистралей города. Ставки на офисы все же были велики несмотря на постепенное насыщения рынка.

Финансо-экономический кризис 1998 оказал большое влияние на развитие рынка недвижимости столицы, изменив многие тенденции развития отдельных его сегментов. Ставки на офисные помещения различных стандартов уменьшились, этому также способствовало продолжающееся насыщение рынка. Рынок офисных помещений быстрее всех остальных сегментов оправился от кризиса, постепенно шел рост спроса (примерно с середины 1999 г.), повышались арендные ставки. В 2000 г. ставки на офисные площади в целом стабилизировались и большая часть офисных помещений была востребована. Множество компаний покупали офисные помещений. Однако иностранные инвестиции в строительство по прежнему невелики. Инвесторы занимают выжидательную позицию. Рынок нежилых помещений очень чутко реагирует на изменения экономической ситуации в стране и пока будет чувствоваться неустойчивость в экономическом и политическом развитии множества крупных инвестиционных вложений ждать не стоит.

Рынок торговых помещений в Москве также развивался быстрыми темпами. Москва имеет огромный потенциал развития торговли. С начала реформ город заполонили палатки, всевозможные лотки, импровизированные рынки (около станций метро, около крупных магазинов и т. д.), рынки. Однако по сравнению с рынком офисных помещений рынок торговых помещений развивался медленно, это связано именно с большой долей так называемой рыночной торговли. В 1996-1998 гг. появляются торговые центры, супермаркеты, крупные магазины. В центре были перестроены и реконструированы такие объекты как ГУМ, Петровский пассаж и т. д. В общем ощущалась большая нехватка качественных и удобно расположенных площадей, арендная плата превосходила пределы рентабельности. Достаточно низкими темпами в докризисное время шло развитие рынка торговых помещений в спальных районах, рынки были приоритетными местами для покупок и для большей части населения остаются таковыми до сих пор.

Кризис на рынок торговых помещений повлиял в большей степени, ставки аренды уменьшились в среднем на 30% - 50% во всех сегментах рынка торговых помещений. Последствия кризиса также ощущались в данном сегменте рынка нежилой недвижимости дольше. За весь 1999 г. не было построено ни одного крупного торгового центра. До сих пор наибольшим спросом пользуются помещения площадью 150-200 кв. м, расположенные по возможности близко к какой-либо крупной магистрали. И хотя в Москве появляется множество супермаркетов и магазинов торговых сетей: "Рамстор", "Перекрёсток" и т. д - рынки продолжают играть значительные роли. Очень прогрессивно идет внедрение таких магазинов как "Копейка", цены на продукты в которых приближены к рыночным.

Рынок производственных помещений даже в 1998 г. всё ещё считается неразвитым, в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. Существует сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются крупные площади, а большим спросом пользуются помещения небольшой площади. А рынок складских площадей напротив развивался с начала рыночных реформ достаточно быстро. Спрос был большим, т. к. многим иностранным и российским компаниям требовались складские площади. Склады не соответствовали требованиям, были в большинстве своём плохо оборудованы (бывшие помещения фабрик, заводов, НИИ). А современно оборудованые склады были не по карману большинству фирм. Очень большое значение в этом сегменте рынка имеет местоположение склада.

В послекризисный период рынок складских и производственных помещений также занимет выжидательную позицию. В 2000 г появляется рост спроса на недорогие помещения, в основном расположенные в ближайшем Подмосковье. Ощущается востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, хотя арендные ставки в таких помещениях достаточно велики. Низок спрос на склады международного класса и нового строительства в будущем не предвидится.

Рынок нежилой недвижимости Москвы развивается достаточно высокими темпами и его сегменты являются высокоприбыльными. Рынок недвижимости чутко реагирует на экономическую ситуацию и его поведение в 2000 г. можно назвать стабильным и развитие рынка нежилой недвижимости Москвы можно назвать прогрессирующим. Последствий кризиса уже не ощущается, арендные ставки во всех сегментах стабилизировались и их колебания будут зависеть в дальнейшем от экономической и политической ситуации в стране, а также от действий и постановлений Правительства Москвы.

Глава 3. Анализ подходов к управлению нежилой недвижимости в Москве (по данным результатов конкурсных продаж и сдачи в аренду)

Основным направлением деятельности московского правительства, как главного участника столичного рынка недвижимости, является продажа в собственность на конкурсной основе нежилых помещений, а также сдача их в аренду с последующим возможным выкупом арендаторами в собственность. Конкретно подсчитать доходы города от использования принадлежащих ему нежилых помещений за последние годы достаточно сложно, т. к. эти доходы входят составной частью в общие показатели деятельности МКИ и МФИ.

В соответствие с действующим законодательством объекты нежилого фонда города (нежилые помещения: здания, сооружения) могут быть переданы в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, в аренду и проданы. В круг вопросов, рассматриваемых в данной работе, входит рассмотрение того, как городские власти на практике реализуют свое право сдачи нежилых помещений в аренду.

Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. В данной работе предпринята попытка проанализировать деятельность Правительства города всего лишь по двум направлениям: по практике организации и итогам проведения конкурсных торгов по продаже нежилых помещений по округам и районам города.

Анализ итогов конкурсных продаж нежилых помещений свободного назначения (по данным ГУП "Мосреалстрой")

Многочисленному и все прирастающему классу мелких и средних предпринимателей нужны помещения для развития собственного бизнеса. Желательно получение помещения в собственность, т. к. арендная плата, как правило, очень высока и съедает значительную долю прибыли. Спросом в таком случае пользуются небольшие нежилые помещения, доступные по цене и подходящие по площади. Такие помещения есть у города в достаточном количестве, т. к. дома, которые строятся сегодня имеют, как правило, нежилые первые этажи или пристроенные помещения.

ГУП "Мосреалстрой" - одна из структур Департамента внебюджетной политики строительства - является основным продавцом нежилых помещений от имени города. Предприятие предлагает помещения не только в престижном для бизнеса - и поэтому дорогом - центре города, но и в районах-новостройках: в Марьинском парке, в Братееве, Северном и Южном Бутове, Митине, Жулебине, Ново-Косине.

"Мосреалстрой" предлагает не только офисы. Часто назначение помещения уже определено проектом, но иногда оставляется на усмотрение покупателя.

Помещения покупают на конкурсной основе. Основными условиями конкурса являются цена, предложенная за объект, а также обязанность сдать объект госкомиссии в установленный срок и соблюсти его назначение (кафе, ресторан, салон красоты, дискотека, продовольственный, хозяйственный или иные магазины, аптеки, частные кабинеты врачей, нотариальные конторы и другие назначения по желанию клиента). При необходимости для покупателей предусмотрены рассрочки платежей сроком до 2 лет.

Заявки на участие в конкурсах принимаются от юридических и физических лиц, в том числе и от нерезидентов Российской Федерации, при перечислении задатка за участие в конкурсе. Сумма задатка - 30% от начальной цены помещения. Побеждает тот, кто предложит выполнение инвестиционных условий конкурса и максимальную цену за приобретаемый объект. С победителем в течение 10 дней заключается договор купли-продажи объекта с условием его достроя за счёт покупателя. После сдачи-приёма объекта государственной комиссией договор купли-продажи подлежит регистрации в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основной материал для исследования - бюллетени конкурсов по продажам объектов незавершённого строительства в г. Москве ГУП "Мосреалстрой", а также данные сервера "Мосреалстрой" в Интернете, где есть постоянно обновляемая база данных на объекты продажи.

Были обработаны данные 16 бюллетеней: № 1-5, № 17-27. Также были обработаны данные сервера ГУП (выпуск от 23 сентября). Обработка представляла собой создание таблиц на основе данных конкурса и последующий анализ созданных таблиц. Таблицы состоят из 5-6 столбцов: объект, функциональное назначение объекта, расположение объекта, площадь в кв. м, начальная цена в рублях, цена продажи в рублях (данный столбец присутствует не для всех исследуемых объектов, т. к. многие объекты не участвовали в конкурсе, либо не были проданы).

В данной работе были проанализированы данные по следующим округам и районам: Центральный АО (районы: "Тверское", "Мещанское", "Красносельское", "Басманный", "Таганское", "Замоскворечье", "Якиманка", "Пресненское"; Северный АО (районы: "Западное Дегунино", "Восточное Дегунино", "Бескудниковский", "Коптево"), Северо-Западный АО (районы: "Северное Медведково", "Бабушкинский", "Свиблово"); Восточный АО (районы: "Ново-Косино", "Перово", "Гольяново"); Юго-Всточный АО (районы: "Южно-портовый", "Выхино", "Жулебино", "Марьинский парк", "Люблино"); Южный АО (районы: "Братеево", "Орехово-Борисово Северное", "Орехово-Борисово Южное"); Юго-Западный АО (районы: "Ясенево", "Северное Бутово", "Южное Бутово"); Западный АО; Северо-Западный АО (районы: "Митино", "Северное Тушино"). Помещения были распределены по округам и районам г. Москвы.

Особое внимание стоит обратить на Центральный административный округ, т. к. в данном округе рассмотрены почти все районы, а также данный округ представляет интерес как самый популярный для размещения офисов, торговых объектов, объектов сферы общественного питания и т. п., как основных объектов сферы услуг, для расположения которых фирмы и покупают помещения свободного назначения.

Среди всех округов ЦАО бесспорно выделяется высокими ценами на помещения свободного назначения. Объяснения сложившейся ситуации давать не стоит, центр всегда является сгустком экономической жизни города, здесь самые высокие арендные ставки, цены на землю, густая транспортная сеть. В общем, центр города - самое коммерчески удобное место для размещения различных офисов, магазинов и т. д. В самом центре существует дифференциация цен на помещения. Например, средняя цена за 1 кв. м в помещении, расположенном в районе "Пресненское", недалеко от границы ЦАО с ЗАО, будет значительно ниже данной цены в помещении, расположенном на границе районов "Тверское" и "Мещанское". Конечно же большую роль играет качество помещения, но в центре всё же очень многое определяет территориальное расположение.

В ЦАО по самым высоким ценам за 1 кв. м выделяются районы "Замоскворечье", "Якиманка" и "Красносельское".

Если говорить о районах и округах, выделяющихся количеством объектов, участвующих в конкурсе, то в этом поможет диаграмма. Самое большое количество помещений свободного назначения было выставлено на продажу в Юго-восточном административном округе столицы, если говорить точнее, то наибольшее количество объектов продавалость в районе "Марьинский парк", больше, чем во всех вместе взятых объектах в ЦАО. Также большое количество объектов было представлено в Центральном административном округе (выделяется район "Басманный") и в Юго-западном административном округе (выделяется район "Южное Бутово"). Наименьшее количество помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, пришлось на Зеленоградский административный округ, что вполне можно объяснить его удалённостью от Москвы, и на Северо-восточный административный округ.

Средняя площадь объектов, участвующих в конкурсе по округам

Самая большая средняя площадь помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, в Северо-восточном, Центральном, Восточном и Южном административном округе. Наименьшая в Северном, Юго-восточном и Зеленоградском административном округе. В общем, особых закономерностей между округами и средней площадью объектов, выставленных на продажу, не наблюдается. В общем, можно сказать, что в каждом округе присутствуют и большие по площади объекты продажи (площадью более 500 кв. м) и небольшие по площади помещения.

В целом, по полученным расчётам средней цены за 1 кв. м и средней площади объектов, характеризовать ситуацию в целом в округе нельзя. А если говорить о районах, которые представляют какой-либо округ (кроме ЦАО) в помещениях свободного назначения ГУП "Мосреалстрой", то это большей частью окраины округов, районы, примыкающие к МКАД, либо находящиеся за этой магистралью. Есть и исключения, такие как "Перово", "Люблино", "Раменки", "Коптево", "Южно-портовый". Эти районы находятся не на периферии округов, а скорее в центральной части, некоторые даже граничат с ЦАО. Средняя цена за 1 кв. м в помещениях свободного назначения в этих районах составляет 9479 рублей за 1 кв. м. Цена за 1 кв. м повышается, если у объекта есть выход на магистрали общегородского назначения, например средняя цена за 1 кв. м. помещения, расположенного на Мичуринском проспекте - 18795 рублей.

Средняя цена за 1 кв. м в районах, расположенных на периферии округов, примыкающих к МКАД и находящихся за этой магистралью - 6456,6 рублей. Особо стоит выделить район "Северное Тушино" (С-ЗАО), где цена за 1 кв. м составила 14591,5 рублей. А если рассмотреть ситуацию только в районах, находящихся за МКАД, то средняя цена за 1 кв. м составила 5272,8 рублей.

В городе выделяются так называемые территориально-экономические зоны, каждая из которых имеет особый коэффициент, являющийся составной частью при определении либо арендной платы за помещение, либо при определении его начальной стоимости. Как правило, периферийные территории имеют, во-первых, низкие коэффициенты территориально-экономических зон, во-вторых низкие показатели удобства их коммерческого использования. В общем, можно сказать, что цена в таких районах как "Строгино", "Дмитровский", "Ховрино", "Лианозово", "Бибирево", "Лосиноостровский", "Северное Измайлово", "Восточное Измайлово", "Ивановское", "Вешняки", "Новогиреево", "Капотня", "Западное Бирюлёво", "Восточное Бирюлёво", "Тёплый стан", "Ново-Переделкино", "Солнцево" и т. д. будет от 4000 до 6500 рублей за 1 кв. м, за исключением особых случаев (подвальное или чердачное помещение, особое расположение, дорогие стройматериалы и т. д.). А средняя цена за 1 кв. м в помещениях, расположенных в центральных частях округов будет не менее 7000-8000 рублей, за исключением, опять же, особых случаев.

Анализ практики безаукционной передачи нежилой недвижимости в аренду

Для обеспечения деятельности органов управления, при выполнение городских программ, для функционирования организаций здравоохранения, народного образования и просвещения, культуры, при реконструкции или сносе, занимаемых арендаторами зданий и сооружений, для обеспечения межгосударственных соглашений и в некоторых других случаях может быть произведена передача нежилого помещения в аренду без аукциона или конкурса.. При этом арендатор имеет право на сдачу помещений в субаренду или безвозмездное пользование.

В этих случаев в Москве арендная плата рассчитывается в соответствии с особой методикой расчёта. Расчёт годовой арендной платы производится по следующей формуле:

Ал = Сб * Киз * Км * Кт * Кз * Ктд * Кнж * S / 10

Как видно, он основывается на знании базового размера стоимости 1 кв. м (Сб). Для ряда учреждений и организаций, имеющих особое социально важное значение, устанавливается минимальная арендная ставка (органы юстиции, МВД, пожарной охраны, войсковых частей научно-исследовательских и опытно-конструкторских организаций, библиотек, музеев, организаций, ведущих работу с детьми, и т.п.).

К этому базовому показателю вводится ряд поправочных коэффициентов, например, коэффициент износа помещения (может колебаться от 0 до 100%), качества строительного материала, коэффициент типа здания. (0,5 и 0,3 для отапливаемых и неотапливаемых производственных и складских, для прочих - 1).

Коэффициент типа деятельности - Ктд - различен для коммерческих и некоммерческих организаций. Среди коммерческих организаций максимальный Ктд присвоен банкам, пунктам обмена валют, казино, ночным клубам и равняется 3,0. Ктд, равный 1,0, соответствует различным редакциям газет и журналов, спортклубам и спортзалам, художественным салонам и выставочным залам, циркам, театрам, лечебницам, учебным заведениям. Минимальный Ктд присвоен учреждениям дошкольного воспитания.

Два следующих коэффициента - качества помещения и территориальной зоны - наиболее интересны для географов, так как в них в том или ином виде учитываются характеристики положения.

Кнж - коэффициент качества нежилого помещения - зависит от расположения помещения (максимальные ставки для отдельно стоящих зданий, минимальные для подвальных помещений), степени технического обустройства (водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление), высоты потолков в помещении, удобства коммерческого обслуживания (местонахождение от станции метро в радиусе 200 м - 0,54, выход на общегородские магистрали - 0,32, выход на прочие транспортные магистрали - 0,19).

Кз - коэффициент территориальной зоны в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы № 1674 в зависимости от зоны может составлять от 0,6 (минимальный) до 1,7 (максимальный). В Москве выделено 69 территориально-экономических зон (включая Зеленоград) и 31 подзона повышенной ценности, в том числе 26 - на территориях Природного комплекса.

Например, в Западном административном округе базовый размер стоимости 1 кв. м составляет 10800 рублей. Всего на территории ЗАО находится 13 территориально-экономических зон и 4 подзоны повышенной ценности (см. рис. №).

Коэффициент территориальной зоны для районов ЗАО

Коэффициент зоны

Дорогомилово

за железнодорожным кольцом - 1,3, вне его - 1,0

Крылатское

Можайский

Фили-Давыдково

Филёвский парк

Проспект Вернадского

Очаково-Матвеевское

Тропарёво-Никулино

Солнцево

Ново-Переделкино

Внуково 0,6

То есть при всех остальных равных или близких по значению коэффициентах и величинах арендная плата была бы самой высокой в Дорогомилово (до кольцевой железной дорогой), на остальной территории района, а также в Можайском, Филях-Давыдково, Филёвском парке, Очаково-Матвеевское и Тропарёво-Никулино она равняется единице. Несколько ниже значения этого коэффициента в Кунцево, Крылатском и Можайском и ниже всего в районах, расположенных за границами МКАД: Солнцево, Ново-Переделкино, Внуково.

Местонахождение здания или помещения в радиусе 200 м от станции метро повышает ставку арендной платы и является составляющей характеристики качества нежилого помещения (Кнж). На территории ЗАО находится 15 станций метро (3 станции Сокольнической линии, 9 Филёвской и одна кольцевая станция. Наиболее значима удаленность помещения от станций метро для Дорогомилово, Филёвского парка, Фили-Давыдково, Кунцево, Крылатское, Раменок, Проспекта Вернадского и Тропарёво-Никулино. Очаково-Матвеевское, Можайский, Солнцево, Ново-Переделкино и Внуково не имеют линий метро. Положение около станций метро считается удобным в коммерческом использовании и арендная ставка на эти помещения выше при прочих равных величинах. В общем для ЗАО эта составляющая в арендной ставке невелика, т. к. значительная часть территории не обеспечена этим видом транспорта.

Выход на общегородские магистрали и на прочие транспортные магистрали также важен в величине арендной платы. В ЗАО есть несколько магистралей общегородского значения. В первую очередь - это Можайское шоссе и Кутузовский проспект - главная магистральная улица 1 класса, Ленинский проспект - главная магистральная улица 1 класса, Мичуринский проспект - главная магистральная улица 2 класса. В общем случае магистраль может проходить через жилые и через нежилые кварталы, места, где было бы коммерчески успешным размещение, например, офиса или магазина и где это было бы нецелесообразно и даже убыточно.

Самые коммерчески удобные магистрали, в районе которых можно было бы расположить магазины, офисы, гостиницы, парикмахерские и косметические кабинеты, закусочные, рестораны, бары, дискотеки, залы игровых автоматов, в общем, различные учреждения сферы услуг для ЗАО - это Ленинский проспект, Кутузовский проспект, Мичуринский проспект и Проспект Вернадского, Боровское шоссе в меньшей мере. Арендная ставка на нежилое помещение выше при выходе этого помещения на магистрали, проходящие через жилые кварталы

В каждом районе существуют свои так называемые "популярные", главные улицы, где располагаются основные объекты сферы услуг, местонахождение которых удобно для жителей. В Крылатском - это Осенний бульвар, на котором расположена станция метро "Крылатское". В Кунцево - улицы Ярцевская и Молодогвардейская. В Можайском это конечно же Можайское шоссе и отчасти улица Кубинка. В Филёвском парке - Большая Филёвская улица, часть улицы Минская, Кастанаевская улица. В Фили-Давыдково - Кутузовский проспект, Кастанаевская улица, Аминьевское шоссе. В Дорогомилово - Кутузовский проспект, Большая Дорогомиловская улица, Студенческая улица, Киевская улица. В Раменках - Мичуринский проспект, Проспект Вернадского, Мосфильмовская улица. В районе "Проспект Вернадского" - Ленинский проспект, Проспект Вернадского, улица Удальцова. В Тропарёво-Никулино - это Проспект Вернадского, Мичуринский проспект, улица 26-ти Бакинских комиссаров. В Очаково-Матвеевском - Мичуринский проспект, Большая Очаковская улица, Озёрная улица. В Солнцево - Солнцевский проспект, улица Авиаторов, улица Главмосстроя, улица Богданова. В Ново-Переделкино - Боровское шоссе, улица Шолохова, улица имени скульптора Мухиной. Во Внуково - это Большая Внуковская улица, Аэрофлотская улица. (см. карту).

Особенностью района "Внуково", как административно-территориальной единицы города, является его удалённость от города (11 км от МКАД) и территориальная разобщённость. Здесь относительно низкие ставки аренды нежилых помещений. Например, в новом, кирпичном, отдельно стоящем здании не производственного и не складского назначения, являющемся, например, магазином, предприятием розничной торговли, площадью 300 кв. м (высота потолков свыше 3 м), расположенном на Большой Внуковской улице, размер годовой арендной платы будет составлять 374, 4 тыс. рублей, т. е. за 1 кв. м. в год придется платить всего 1228 рублей. Результаты расчетов по аналогичному объекту, расположенному на главных улицах своего района приведены в табл. "Примерная ставка арендной платы объектов".

Примерная ставка арендной платы объекта (описание см. выше)

Местоположение объекта

Годовая арендная плата/арендная плата за 1 кв. м в год. (руб.)

Большая Внуковская улица

374 414,4 / 1 248,1

Дорогомилово

Большая Дорогомиловская улица

1 076 587,2 / 3 588,6

Крылатское

Осенний бульвар

662 515,2 / 2 208,4

Ярцевская улица

Можайский

Улица Кубинка

624 024 / 2 080,08

Ново-Переделкино

Улица имени скульптора Мухиной

374 414,4 / 1 248,1

Очаково-Матвеевское

Улица Озёрная

624 024 / 2 080,08

Проспект Вернадского

Улица Удальцова

624 024 / 2 080,08 (в радиусе 200 м от станции метро - 828 144 / 2 760,48

Мосфильмовская улица

624 024 / 2 080,08

Солнцево

Солнцевский проспект

374 414,4 / 1 248,1

Тропарёво-Никулино

Улица 26-и бакинских комиссаров

624 024 / 2 080,08 (в радиусе 200 м от станции метро - 828 144 / 2 760,48

Филёвский парк

Большая Филёвская улица

624 024 / 2 080,08 (в радиусе 200 м от станции метро - 828 144 / 2 760,48

Фили-Давыдково

Аминьевское шоссе

624 024 / 2 080,08

Как показывают полученные данные в общем самые высокие арендные ставки на нежилые помещения в Дорогомилово (внутри ж/д кольца), в следующую группу входят районы: Крылатское, Кунцево, Филёвский парк, Фили-Давыдково, Раменки, Проспект Вернадского, Тропарёво-Никулино - в этих районах арендные ставки на нежилые помещения будут примерно одинаковые, очень велика роль транспортно-геграфического положения помещения (в радиусе 200 м от станции метро и наличие выхода на общегородские магистрали). Ниже арендные ставки в районах Можайский, Очаково-Матвеевское. Здесь исключается роль метрополитена, однако всё же высок коэффициент территориальной зоны. И самые низкие ставки аренды в районах Солнцево, Ново-Переделкино, Внуково.

Для географа данная тема интересна прежде всего с точки зрения влияния местоположения объекта на арендную ставку, т. е. наибольший интерес вызывают факторы территориальных зон и удобства коммерческого использования. Если говорить о коэффициенте территориальной зоны, то данный коэффициент ещё устанавливается в границах по решению исполкома Моссовета от 08.08.89 г. № 1674. В общем все территории г. Москвы, находящиеся за МКАД, имеют Кз равный 0,6, а территории, находящиеся внутри МКАД имеют Кз не меньше 0,8. В ЗАО по моему мнению есть территории с завышенным и заниженным коэффициентом территориальной зоны в силу того, что коэффициенты утверждались еще в 1989 г. Данные коэффициенты возможно повысить в таких районах как "Крылатское", "Кунцево", "Солнцево" и "Ново-Переделкино" (до 1 и 0,8 соответственно).

Удобство коммерческого использования помещения очень важно для офисных, торговых, для объектов сферы услуг. Иногда, даже прекрасно оборудованная парикмахерская, в которой работают прекрасные специалисты, может быть не полностью востребованной именно из-за своего неудобного расположения. Впрочем, многие недостатки может исправить всевозможная наружная реклама (а это дополнительные затраты). В то время как удобное расположение может принести дополнительный доход. Конечно же удобство коммерческого использования является составляющей качества нежилого помещения, однако, на мой взгляд, этот коэффициент заслуживает выделения в отдельную категорию.

Если сравнивать ЗАО с другими округами в отношении удобства коммерческого использования территории, то большим недостатком в округе можно считать то, что большая часть территории не обслуживается метрополитеном. Транспортная проблема в настоящее время обостряется по всему городу.

Заключение

Рынок нежилой недвижимости Москвы очень переспективен и развивается быстрыми темпами во всех своих сегментах. Последствия кризиса в общем не ощущаются. Арендные ставки стабильны, варьируют в зависимости от многих причин, таких как качество помещений, удобное месторасположение, даже сезон года (так называемый традиционный сброс денег перед Новым годом). Рынок нежилых помещений чутко реагирует на экономическую и политическую ситуацию в стране и городе.

В структуре спроса на приобретение в собственность нежилых помещений первое место прочно занимают офисные помещения. На втором месте уже довольно долго находятся помещения для торговли. Третье место занимают складские помещения, цена варьирует в зависимости от технической оснащенности, месторасположения и наличия подъездных путей. Далее в порядке убывания спроса, следуют помещения для общественного питания, производственные помещения, гостиницы.

Если говорить о значимости месторасположения для различных объектов нежилой недвижимости, то для офисной недвижимости приоритетным районом размещения является Центральный административный округ и территории с выходом на 12 главных транспортных магистралей города. Для торговых помещений в общем фактор места имеет большее значение, чем для офисных помещений. В настоящее время существует тенденция размещения торговых помещений, супермаркетов, гипермаркетов, магазинов сетей "Перекрёсток", "Рамстор", "Копейка" по всему городу, а не только в коммерчески удобных районах. В будущем всё большую роль будет играть фактор элитности района для размещения в нем торгового, офисного помещения или объекта сферы услуг. Большую часть производсвенных площадей в городе планируют занять жилыми кварталами или разместить объекты сферы услуг, а предприятия перенести за черту города. Складские помещения также рентабельнее размещать на отдельных территориях округов Москвы или в ближайшем Подмосковье.

По результатам исследовательской работы по данным конкурсных продаж "Мосреалстроя" можно сказать, что Правительство Москвы ведёт успешную политику по реализации нежилых помещений города. Большая часть объектов, участвующих в конкурсах, из ЦАО и Ю-ВАО. Цена на объекты зависит от многих параметров, в основном совпадающих с параметрами, определяющими величины арендной ставки нежилых помещений.

Самыми значимыми для определения арендной платы нежилого помещения являются коэффициент износа, коэффициент качества строительного материала, коэффициент территориальной зоны, коэффициент типа деятельности организации. Второстепенную роль имеет коэффициент типа здания и качества нежилого помещения. Коэффициент удобства коммерческого использования должен играть более важную роль в определении арендной ставки. В общем можно прогнозировать возрастающее значение коэффициентов территориальной зоны и коммерческого использования. В ЗАО самые высокие ставки аренды приходятся на район "Дорогомилово", самые низкие в среднем на "Внуково", "Ново-Переделкино", "Солнцево".

Приложение 1

Подробное описание итогов исследовательской работы по данным ГУП "Мосреалстрой"

Распределение исследуемых объектов по районам ЦАО

Таким образом видно, что наибольшее число объектов предлагается в районе "Басманный". Это один из самых больших по площади районов ЦАО, граничащий с ВАО и ЮВАО. Также большое количество предложений в районах "Тверское" и "Мещанский", это небольшие по площади районы на севере ЦАО (граничат с САО и СВАО). Наименьшее количество предложений в районе "Замоскворечье", на юге округа. Совсем не оказалось объектов из районов "Хамовники" и "Арбат" (юго-запад ЦАО).

В районе "Таганское" было рассмотрено 13 предложений. Самое маленькое по площади помещение, представленное на продажу было площадью 70,8 кв. м, самое большое по площади помещение в этом списке - 545 кв. м. Средняя площадь объектов, выставленных на продажу в данном районе, была 228,8 кв. м. Более половины предложений были помещения площадью менее 150 кв. м. Средняя начальная цена за 1 кв. м в районе "Таганское" равна 19921 рублей. Однако существует дифференциация цен в зависимости от расположения объектов. Например, наиболее высокая цена у помещения в Мартыновском переулке (35315,8 тыс. рублей), также выше средней цены в Большом Полуярославском переулке. Это можно объяснить непосредственной близостью к Садовому кольцу.

В районе "Басманный", как уже отмечалось выше, самое большое количество предложений. В районе также наблюдается дифференциация цен на помещения в зависимости от местоположения. Средняя цена за 1 кв. м. в районе составила 18071. рублей. Самые высокие цены за 1 кв. м. наблюдаются на Новорязанской улице и на Покровском бульваре. Покровский бульвар находится внутри Садового кольца, и наряду с Чистопрудным бульваром, улицей Покровка, Маросейка, является престижным и удобным местом для размещения офиса, кафе, ресторана и т. п. Новорязанская улица - крупная автомагистраль, примыкающая к Садовому кольцу. Более половины предлагаемых помещений имеют площадь не более 200-250 кв. м. Средняя площадь составляет 224 кв. м.

В районе "Пресненское" наблюдается большая средняя площадь помещений, выставленных на продажу. Такая ситуация сложилась из-за относительно большого числа предложений помещений площадью более 350 кв. м. и нескольких предложений помещений площадью более 900 кв. м. Итак средняя площадь составляет 522 кв. м. Средняя начальная цена 1 кв. м. в данном районе составляет 19677,5 рублей. Очень высоки по сравнению со средней цены на помещения в переулке Красина (в среднем более 34000 за 1 кв. м.) Переулок Красина выходит на улицу Красина, непосредственно примыкающую к Садовому кольцу. Также высокую цену можно объяснить тем, что предлагаемые помещения являются встроенными в жилой дом, а не одвальными. Более половины предложений в данном районе относятся к помещениям, расположенным на Зоологической улице, и имеющим цену за 1 кв. м. не более 14 000 рублей.

В районе "Тверское" средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 445 кв. м, однако более половины объектов имеют площадь, не превышающую 250 кв. м. Самое большое по площади помещение, участвующее в конкурсе, - площадью 1730 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м. составила 21153 рубля. В районе наблюдается очень сильная дифференциация цен в зависимости от расположения объекта. Самая высокая цена за 1 кв. м. в 1-м Колобковском переулке, находящимся внутри Садового кольца, между Цветным бульваром и Петровкой. Чуть ниже цена оказалась на 3-ей Тверской-Ямской улице, однако тоже намного выше средней. В общем, цены за 1 кв. м. увеличиваются ближе к Садовому кольцу и высоки на крупных, престижных улицах.

В районе "Мещанское" средняя цена за 1 кв. м. составила 22087 рублей. Ситуация с ценами очень похожа на ситуацию в районе "Тверское". Очень высока цена за 1 кв. м. на Сретенке (внутри Садового кольца), цены в переулках немного ниже, чем цены на помещения, расположенные на улицах. Ниже средней цены вне Садового кольца. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу 398,7 кв. м. Самое большое по площади помещение в списке - площадью 3489,5 кв. м.

В районе "Красносельское" средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, составляет 369,5 кв. м. Более половины объектов имеют площадь менее 200 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м в районе составила 26186 рублей.

В районах "Якиманка" и "Замоскворечье" очень небольшое количество предложений. В общем, от всего числа в ЦАО - 6%. Средняя цена за 1 кв. м в районе "Якиманка" составляет 30589,2 рубля. А в районе "Замоскворечье" - 36289,1 рубля. Средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, в районе "Якиманка" - 347,7 кв. м, в районе "Замоскворечье" - примерно 350 кв. м.

Итак, если говорить о средней площади помещений, участвующих в конкурсе, расположенных в ЦАО, то наименьшая средняя площадь предложенных объектов в районах "Таганское", "Басманный", "Якиманка"и "Замоскворечье". Самая большая средняя площадь - от 400 и более кв. м - в районах "Тверское", "Пресненское" и "Мещанское". В районах "Красносельское", "Якиманка" и "Замоскворечье" также высокая средняя площадь объектов, выставленных на продажу (от 347 до 369,5 кв. м). В среднем в ЦАО эта цифра составляет 360,7 кв. м.

Если говорить о средней цене за 1 кв. м. в данном округе, то наибольшая цена за 1 кв. м. в районе "Замоскворечье", а также в районах "Якиманка" и "Красносельское" (более 25000 рублей за 1 кв. м). Средняя цена более 20000 рублей за 1 кв. м в районе "Тверское". А средняя цена менее 20000 рублей за 1 кв. м. в районах "Таганское", "Басманный", "Пресненское". В среднем эта цифра в ЦАО составляет 24246,7 рублей.

СЕВЕРНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. В Северном административном округе объекты, представленные на продажу были из районов "Восточное Дегунино", "Западное Дегунино", "Бескудниково" и "Коптево".

В районе "Коптево" средняя цена за 1 кв. м. составила 5358,2 рубля. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 139,15 кв. м.

В районе "Бескудниково" средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила - 173 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 6502,9 рублей.

В районе "Восточное Дегунино", расположенном почти полностью вдоль Дмитровского шоссе, средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе составила 165,5 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м. - 6003,9 рублей.

В районе "Западное Дегунино", отделённого от района "Восточное Дегунино" районами "Бескудниково" и "Дмитровский" средняя цена за 1 кв. м. составила 5243,1 рублей. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 143,5 кв. м.

Ясно, что в районах "Беговой", "Хорошевский", "Сокол", "Аэропорт" цены на нежилые помещения выше, чем в таких районах как "Бескудниково" или "Западное Дегунино" и поэтому, определяя среднюю цену по наблюдаемым объектам, получаем цену на нежилое помещение на отдалённой от центра территории, на помещение, расположенное в центральной части округа и ближе к МКАД. Это же относится и ко всем остальным округам. Итак, средняя цена за 1 кв. м на этой территории составила 5777 рублей. А средняя площадь помещений, участвующих в конкурсах - 155,3 кв. м.

СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Объекты, участвовавшие в конкурсах, из районов "Северное Медведково", "Свиблово" и "Бабушкинский".

В районе "Северное Медведково" средняя цена за 1 кв. м составила 5648,7 рублей. А средняя площадь помещений, участвовавших в конкурсе, -209,5 кв. м.

В районе "Свиблово" средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 683,84 кв. м. На продажу из этого района был выставлен только один объект. Цена за 1 кв. м. составила - 5651,9 рублей.

В районе "Бабушкинский" наблюдается такая же ситуация. Один объект выставлен на продажу. Его площадь - 311 кв. м. Цена за 1 кв. м. - 4855,3 рубля.

В среднем площадь помещений, участвовавших в конкурсе из данного округа, составила - 401,4 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 5385,3 рублей.

ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Восточный административный округ представлен тремя районами. Один из них - "Ново-Косино" - расположен за МКАД, второй - "Гольяново" - примыкает к МКАД, но находится внутри данной магистрали. Район "Перово" расположен в центральной части Восточного административного округа.

Итак, средняя цена 1 кв. м. помещения свободного назначения в "Ново-Косино" составила 4944,1 рублей. Внутри района существует дифференциация цен, наибольшая цена за 1 кв. м. - 6877,3 рублей, наименьшая - 2705,4 рублей. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу - 579,9 кв. м, больше половины объектов имеет площадь не более 300 кв. м.

В районе "Гольяново" средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе составила 311 кв. м, а средняя цена за 1 кв. м. - 4467,4 рублей.

В районе "Перово" средняя цена за 1 кв. м составила уже 6255,9 рублей. Средняя же площадь конкурсных помещений - 95,75 кв. м.

В общем, по полученным данным средняя цена за 1 кв. м. в ВАО составила 5222,5 рублей. Средняя площадь помещений свободного назначения, выставленных на продажу, - 328,8 кв. м.

ЮГО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Юго-восточный административный округ отличается самым большим количеством предложенных для продажи объектов. И лидирует среди всех районов по количеству помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, - район "Марьинский парк". В этом районе ведётся интенсивное строительство жилых домов, и такое количество нежилых помещений объясняется тем, что они в большинстве своем находятся на первых этажах жилых домов. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу в данном районе - 265,1 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м составила - 6475,7 рублей. В общем, особых отклонений от средней цены очень мало.

Район "Жулебино" находится за МКАД и граничит с "Выхино". Средняя цена за 1 кв. м в "Жулебино" составляет 6119,7 рублей, а в "Выхино" - 3840,9 рублей. Столь большая разница в ценах в первую очередь появилась из-за качества помещений. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу в "Жулебино" составила 174,8 кв. м, в "Выхино" - 143,8 кв. м.

Район "Люблино" находится в центральной части ЮВАО. Средняя цена за 1 кв. м составила 6582,5 рублей. Средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, - 103,7 кв. м.

Район "Южно-портовый" граничит с ЦАО, районом "Таганское". Средняя площадь объектов, выставленных на продажу в этом районе, составила 139,9 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 10403,7 рублей.

В среднем цена за 1 кв. м нежилого помещения в ЮВАО по полученным данным составила 6684,5 рублей, а средняя площадь - 165,46 кв. м.

ЮЖНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Южный административный округ представлен районами "Братеево" и "Орехово-Борисово". Средняя цена за 1 кв. м объектов, выставленных на продажу, в данном округе составила 5864,6 рублей. Средняя площадь помещений - 321,74 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м в "Орехово-Борисово" выше, чем в "Братеево", а также выше величина средней площади помещений, выставленных на продажу. В "Братеево" цена за 1 кв. м составила 5565,9 рублей, в то время как в "Орехово-Борисово" - 6123,3 рублей.

Средняя площадь помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, в данном округе составила в районе "Братеево" - 276,4 кв. м, в "Орехово-Борисово" - 367,1 кв. м.

ЮГО-ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Данный округ представлен такими районами как "Южное Бутово", "Северное Бутово", "Ясенево".

Районы "Южное Бутово" и "Северное Бутово" находятся за МКАД. В "Южном Бутово" средняя цена за 1 кв. м составила 5935,4 рубля, средняя площадь помещений, выставленных на продажу в данном районе, - 174,2 кв. м. В районе "Северное Бутово" средняя цена за 1 кв. м оказалась меньше данной цены на помещения в районе "Южное Бутово" - 4002,5 рублей. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу в "Северном Бутово" составила 324,8 кв. м.

Район "Ясенево" располагается внутри МКАД и примыкает к данной магистрали. Средняя площадь объектов, выставленных на продажу в данном районе, составила 254,5 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 6741,1 рублей. Внутри района существует значительная дифференциация цен, наименьшая цена за 1 кв. м составила - 3592,3 рубля, наибольшая - 10121,7 рублей.

В среднем на этой территории округа цена за 1 кв. м составила - 5559,6 рублей. Средняя площадь предложенных объектов - 251,2 кв. м.

ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Объекты, выставленные на продажу в данном округе, находятся исключительно в районе "Раменки" и располагаются на Мичуринском проспекте, являющемся главной магистральной улицей 2 класса, т. е. магистралью общегородского назначения, что увеличивает либо арендные ставки, либо начальную цену на объекты, которые имеют выход на данную магистраль. И действительно, средняя цена за 1 кв. м составила 18794,7 рублей. Средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе составила 174,5 кв. м.

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Данный округ представлен двумя районами: "Митино", районом, расположенным за МКАД, и "Северное Тушино". Средняя площадь помещений свободного назначения, выставленных на продажу в "Митино", составила 323 кв. м. В районе "Северное Тушино" - 119,7 кв. м. Цены на помещения значительно отличаются по районам. Относительно высока средняя цена за 1 кв. м. в районе "Северное Тушино" - 14591,9 рублей. В "Митино" данная цена составила 5545,9 рублей.

В среднем на данной территории цена за 1 кв. м помещения свободного назначения составила 10068,9 рублей, а средняя площадь предложенных объектов - 221,35 кв. м.

ЗЕЛЕНОГРАДСКИЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Зеленоградский административный округ располагается за несколько километров от МКАД. Данный округ представлен небольшим количеством объектов. Средняя цена за 1 кв. м нежилого помещения свободного назначения здесь составила 8668,5 рублей. Средняя площадь объектов, выставленных на продажу - 162,1 кв. м.

Приложение 2

Территориально-экономические зоны в Западном административном округе

Зона № 7 включает часть территории района "Мосфильмовский", примыкающая к территории МГУ, часть территории МГУ. В ее составе выделяются две подзоны повышенной ценности: № 7-1 - парк Воробъёвы горы- и.№ 7-2 - территория МГУ между Ломоносовским и Университетским проспектом.

Зона № 8 охватывает большую часть территории района "Дорогомилово"

Зона № 10 - района "Филёвский парк" (в ее составе находится подзона повышенной ценности № 10-2 - Филёвский парк.

Зона № 17 - обширная территориально-экономическая зона, включающая часть территории района "Раменки", района "Очаково-Матвеевское", "Проспект Вернадского" и "Тропарёво-Никулино" (с подзоной повышенной ценности № 17-1 - часть районов "Раменки" и "Проспект Вернадского".

Зона № 18 включает территории районов "Дорогомилово", "Филёвский парк", "Фили-Давыдково", "Можайский" и "Очаково-Матвеевское"

Зона № 19 - районы "Кунцево" и "Крылатское".

Зона № 33 - район "Тропарёво-Никулино", Тропарёвский парк.

Зона № 34 - район "Можайский".

Зона № 35 - районы "Солнцево" и "Ново-Переделкино"

Зона № 44 - пос. ВнуковоЗона

Зона № 45 - пос. ТолстопальцевоЗона

Зона № 46 - часть района "Кунцево", Рублёво.

Список источников

1."Анализ современного состояния рынка недвижимости и предшествующих этапов его развития". "Оценка перспектив развития рынка недвижимости в Москве" Отчёт ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы в соответствии с программой научно-исследовательских работ Департамента экономической политики и развития г. Москвы.

2."Атлас кадастрового деления земель и территориально-экономического зонирования Западного административного округа города Москвы". Москва 1999 г. Правительство Москвы. Московский земельный комитет. Издательство "Атлас Принт".

3.Бюллетени Московского Городского центра реализации нежилых помещений "Мосреалстрой". Выпуски 1-5, 17-27. Москва 2000 г.

4.Гражданский кодекс РФ.

5."Западный административный округ. Справочник", Префектура Западного административного округа, 1999 г. "Типография ЛБЛ"

6.Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 13.08.96 № 689 "Положение о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве", Приложение 8 к постановлению Правительства Москвы от 13.08.96 № 689 "Расчет годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения)"

7.Рынок недвижимости в России в 1998 г. Анализ и прогноз.Стерник Г.М., Российская Гильдия риэлтеров. Издательство "Риэлтор" 1999

8.Справочник для жителей и гостей ЗАО г. Москвы 2000 г. ГУП г. Москвы, "Созидание-3000".

12. "Имущественно-земельные отношения в Москве в XXI веке" О. Толкачев стр. 2-10.

19."Коммерческая недвижимость за рубли в центре", стр. 64

20."Коммерческая недвижимость за рубли в центре". стр 75

21."Литературная газета", № 21 2000 г.

22."Мир и дом", май 2000 г.

23."Мир и дом", август 2000 г.

25."Настоящее. Москва-Запад", апрель 2000 г.

26."Наша собственность", № 20 2000 г., стр. 26-28

27."Неделя", № 25 1995 г.

28."Проблемы прогнозирования", № 4, 1999 г.

29."Развитие рынка недвижимости в Москве". Н.Н. Ноздрина.

30."Риэлтер", № 2/3 1999 г.

31."Экономика и жизнь", № 3 2000 г., стр. 27-28.

34.http://www.stn.ru

35.http://www.rmls.ru

36.http://www.realty.ru

37.http://www.mian.ru

1. 38.37. http://www.miel.ru

Описание предмета: «Рынок недвижимости»

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость - это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.

Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости - это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену.

Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.

Литература

С.Байдаков, Г.Озеров, О.Савельев. Многофункциональный центр предоставления государственных услуг. Модель, назначение и принципы организации. Опыт Центрального административного округа г. Москвы. – М.: Олимп-Бизнес, 2012. – 188 с.
Татьяна Вабищевич. Рынок жилой недвижимости. – М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2011. – 132 с.
Внимание!
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ содержит тексты, предназначенные только для ознакомления. Если Вы хотите каким-либо образом использовать указанные материалы, Вам следует обратиться к автору работы. Администрация сайта комментариев к работам, размещенным в банке рефератов, и разрешения на использование текстов целиком или каких-либо их частей не дает.
Мы не являемся авторами данных текстов, не пользуемся ими в своей деятельности и не продаем данные материалы за деньги. Мы принимаем претензии от авторов, чьи работы были добавлены в наш банк рефератов посетителями сайта без указания авторства текстов, и удаляем данные материалы по первому требованию.

Введение............................................................................................................. 3

1. Понятия и виды нежилых помещений............................................................ 5

2. Нежилые помещения, как объект гражданских прав..................................... 7

3. Основные виды сделок.................................................................................... 12

4. Анализ рынка нежилых помещений.................................................................. 20

5. Анализ сделок........................................................ ........................................ 26

Заключение............................................................................................................... 28

Список использованных источников................................................................. 30

Приложение........................................................................................................ 31

Введение

Сегодня широко распространено такое понятие, как «нежилое помещение». Какового же его истинное определение. Нежилое помещение может быть предназначено либо для непостоянного проживания человека, либо совсем не предназначено для проживания в нем.

Первым признаком нежилого помещения, безусловно, является его недвижимый характер. Очевидно, что нежилые помещения внутри здания неразрывно связаны с ним, имея привязку к земельному участку, и не могут быть перемещены без нанесения ущерба своему назначению. Касаясь нежилых помещений, представленных нежилыми зданиями, можно отметить, что они «по природе» являются недвижимыми вещами, в силу конкретных указаний в законе. Однако, действующее законодательство, указывает и на то, что к недвижимому нежилому зданию относятся и движимые его части, такие как мобильные здания, контейнерные и сборно-разборные помещения (вагоны, бытовки и т.п.). В их отношении действующее законодательство не предусматривает регулирования.

Обследование помещений, может определить его недвижимый характер и изолированность характерные признаки нежилого помещения. Кроме того, в это понятие стоит включить и предназначенность объекта. Возможны два варианта предназначенности нежилых помещений:

Для административных, социальных, производственных, торговых, культурных и образовательных и прочих целей;

Помещения, не предназначенные для постоянного проживания людей.

В некоторых зданиях эти понятия объединяются, например, использование нежилых помещений в социальных, производственных, медицинских, культурных, образовательных и прочих целях, исключающих проживание граждан. Первый вариант понятия предназначенности имеет весомый недостаток перечень целей использования нежилых помещений в нем не имеет закрытости, и понятие «прочих целей» вполне может включать и жилые помещения, что не позволяет провести четкую границу между жилым и нежилым помещениями. На данный момент в законодательстве широко применятся процесс формирования универсальных обобщенных понятий. Так в Жилищном кодексе в рамках 3 главы описано определение нежилого помещения. Строительная организация, являющаяся застройщиком выделенного объекта, должна иметь в виду, согласно данному определению, что нежилым помещением может быть и жилое помещение путем перевода его в нежилой фонд, это может быть и жилое здание в целом, и отдельная квартира в нем, и комната (помещение) в этой квартире.

Так, после определения, что нежилое помещение это все же обобщенное универсальное понятие, признаками которого являются его недвижимый характер и изолированность, стоит придти к общему определению, что нежилое помещение это изолированный объект недвижимого характера, который пригоден и предназначен для административных, производственных, общественных и других целей, исключающие постоянное проживание людей, кроме того, отвечающий техническим и санитарным правилам и нормам, а также иным законодательным требованиям.

1. Нежилые помещения

Современное законодательство Российской Федерации не содержит официального определения термина «нежилое помещение», однако данное понятие употребляется во многих нормативных актах и широко используется в практике. Нежилые помещения относятся к категории недвижимости и не могут использоваться для проживания. Как и любое другое имущество, нежилые помещения могут находиться в частной, муниципальной либо государственной собственности.

Сделки с недвижимостью - это взаимодействие между юридическими и/или физическими лицами, результатом которых должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для заключения договора является волеизъявление физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

Аренда нежилых помещений регулируется общими положениями Гражданского кодекса по вопросам аренды имущества. Договор аренды нежилого помещения должен содержать точное описание передаваемого в аренду помещения, срок его аренды и сумму арендной платы. Описание нежилого помещения обязательно должно включать: точный адрес здания, где помещение расположено; площадь помещения по паспорту БТИ, описание расположения помещения внутри здания и его функциональное назначение.

Нежилые помещения могут иметь различное гражданское назначение (офисы, склады, торговые, производственные помещения и т.д.), которое подробно расписывается в Экспликации БТИ.

Виды объектов недвижимого имущества и их целевое назначение:

1. Здания - это объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы.

2.Сооружения это объекты недвижимости, служащие чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно.

3.Нежилые помещения это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и чётко выделенных частей в составе зданий, сооружений, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей.

4.Кондоминиум это имущественный комплекс, который специально не создаётся, а появляется, как только в доме появляются два или более собственников. Кондоминиум как имущественный комплекс, объединенный единой и единственной целью постоянного проживания в нём граждан объединяет в себе и земельный участок, и здание, и жилые и нежилые помещения в нём. Кондоминиум может состоять и из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовый узел.

5.Предприятие это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и некоторых иных элементов, который используется для предпринимательской деятельности.

6.Земельный участок это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ). Согласно ст. 40 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностей слой, общераспространённые полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоёмы, расположенные на нём многолетние насаждения.

7.Памятники истории и культуры это объекты недвижимого имущества (объекты культурного наследия, предназначенные для удовлетворения культурных и эстетических ценностей) со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность.

2. Нежилые помещения, как объект гражданских прав

Под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения и их часть, не используемые для проживания граждан. Отдельные строения - здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке.

Таким образом на основании анализа, можно дать следующие определения объекта нежилого фонда. Объект нежилого фонда - находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципальной или частной собственности отдельно стоящие здания, строения, сооружения, их части; нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, их части, а также некапитальные (временные) сооружения находящие на определенном участке и прочно связанные с ним, поставленные на учет в органе технического учета и инвентаризации, не предназначенные для проживания, и не отнесенные в установленном порядке к жилищному фонду.

Возникает вопрос о том, насколько правомерно со стороны субъекта Российской Федерации давать определение нежилого помещения и не будет ли это выходом за пределы своей компетенции. При этом следует учитывать, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пунктами 2-4, 7 ст. 3 ГК РФ определен перечень актов, регулирующих отношения в сфере гражданского законодательства, в который нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не включены. Таким образом, можно придти к выводу, что указанный закон г. Москвы вышел за пределы своей компетенции.

Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и соответственно права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве такового. В частности, законодатель сделал это в отношении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования (см. Жилищный кодекс РФ, ст. 15, 16). Однако, следует иметь в виду, что жилые и нежилые помещения имеют два разных правовых режима. Поэтому переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (п. 3 ст. 288 ГК).

Сложно выделить критерии, по которым нежилые помещения можно выделить из массы других объектов. Так, если у жилых помещений могут быть отмечены такие признаки как изолированность и наличие всего необходимого для использования по назначению (то есть для проживания), то к нежилым помещениям эти признаки не всегда применимы. В частности, нежилые помещения не всегда изолированы и назначение их может быть самым разнообразным. В то же время можно говорить о таком неотъемлемом признаке нежилого помещения как связь с землей.

Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям:

1. Техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;

2. Функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.

Вместе с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует придти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами права, пригодные для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации на часть этого здания. Таким образом регистрация прав на часть здания (помещение) должно привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако последние, как уже было отмечено, находятся в долевой собственности. Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования. В отношении их возможно право сервитута, то есть право ограниченного пользования чужим имуществом.

Если же по аналогии со ст. 290 ГК признать право общей долевой собственности на эти объекты, то право собственности на здание в целом следует признать юридической фикцией. В этом случае доля в праве собственности на общее имущество должна быть неразрывно связана с помещением и может быть отчуждена только в совокупности с помещением. Вместе с тем на такую долю не распространяется правило о преимущественной покупке. Кроме того, ее невозможно выделить в натуре, а также требовать выкупа принадлежащей сособственнику доли в соответствии со ст. 252 ГК.

Таким образом, собственник здания в целом, если он желает распорядиться частью этого здания, должен зарегистрировать право собственности на эту часть. Если же в здании отсутствуют обособленные нежилые помещения или они не удовлетворяют одновременно двум вышеуказанным условиям, то здание должно признаваться неделимой вещью.

Похожая точка зрения высказывается в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации согласно которой нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.

Отдельно следует рассматривать ситуацию, когда нежилое помещение находится в пристроенной части здания. Речь идет о наружных пристройках к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости. Нежилые помещения в составе зданий и сооружений часто являются объектом договора аренды.

Для того, чтобы положить конец спорам в п. 2 указанного выше информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. отмечено следующее: "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации". Другими словами государственная регистрация договора аренды нежилого помещения необходима только в том случае, если договор заключается на срок не менее года.

3. Основные виды сделок

Дарение

Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение. Основные операции: - дарение земельного участка и земельной доли; дарение жилья.

Договор дарения нежилого помещения это документ по которому даритель безвозмездно передает или же обязуется передать право на владение нежилым помещением. Договор дарения наделяет правом собственности одариваемое лицо. Но есть одна особенность договора дарения нежилого помещения. Дело в том, что в законодательстве нет четкого описания, что считать нежилым помещением, которое относится к данному описанию. В законодательстве существует «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в котором помещение определено, как “часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями”. Но вот когда именно помещение является “нежилым” в законодательстве четко не прописано. Логично, что помещения лишенные определенных благ цивилизации могут по праву считаться нежилыми. Следовательно, обратив внимание на вышесказанное и учитывая договорную практику к нежилым зданиям относят здания или часть объема здания или сооружения, назначением которого являются производственные, административные, социальные, образовательные, торговые, культурные и все иные цели, кроме проживания людей. Это означает, что под понятие нежилого помещения подпадают склады, офисы, торговые ларьки, и тому подобные сооружения.

Как и любой другой договор дарения, договор дарения нежилого помещения является реальным или консенсуальным, взаимным и безвозмездным. Также как и в других договорах дарения выступают две стороны даритель и одариваемый.

Договор дарения нежилого помещения в обязательном порядке составляется в письменной форме. Кроме того о переходе права собственности к другому лицу (одаряемому), должно быть отмечено в государственной регистрационной службе. Выступать в роли дарителя и одариваемого могут как физические, так и юридические лица. Дарителем выступает лицо имеющее законное право на подаренное нежилое помещение. Кроме того в деле о передачи права на собственность может фигурировать представитель собственника, доверенное лицо уполномоченное и имеющее право совершать подобные сделки. В таком случае доверенное лицо должно иметь заверенную доверенность, дающую ей право проводить подобные сделки.

Аренда

Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передается одним лицом другому лицу на основании получения каких-либо благ (денежной компенсации, либо дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но такой договор должен быть классифицирован как договор безвозмездного пользования . Основные операции: - сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем.

Типовой договор аренды гражданско-правовой документ в соответствии, с которым, одна сторона (арендодатель), передает другой стороне (арендатору) нежилое помещение в пользование. Если срок действия рассматриваемого договора не превышает года, то он не подлежит обязательной государственной регистрации в регистрирующих органах. Если договор аренды требует обязательной государственной регистрации, то он составляется в количестве экземпляров на один больше чем количество сторон по сделке. Долгосрочный же договор аренды считается заключенным только с момента его государственной регистрации исполнительными органами власти.

Арендный договор обычно составляется в простой письменной форме и не обязателен нотариальному удостоверению. При этом, обязательным письменным документом, который необходимо составить к договору аренды нежилого помещения является акт приема-передачи арендуемого помещения. Если помещение не передано по акту приема-передачи, то не возникают последствия, предусмотренные данным договором. К договору аренды, как неотъемлемой частью, может быть приложен кадастровый паспорт сдаваемого в аренду помещения, план помещения, и иные документы, по соглашению сторон.

Основное содержание договора: В договоре аренды указываются следующие обязательные характеристики сдаваемого в аренду объекта: кадастровый или условный номера, местоположение объекта аренды, площадь помещения, наличие коммунальных услуг, интернет связи и телефона, охраны и т.д., обременения и права третьих лиц и т.д. Право сдачи в аренду помещения может принадлежать собственнику данного помещения или уполномоченному им лицу, при этом данные полномочия должны быть оформлены надлежащим образом (доверенностью, уставом, и т.д.).

Если договором аренды помещения не предусмотрены иные условия, то после передачи в аренду помещения, на арендатора переходит бремя содержания помещения в технически исправном состоянии и проведения необходимого косметического ремонта. Договор аренды на срок до одного года, в соответствии с нормами действующего законодательства РФ, не подлежит обязательной государственной регистрации, заключается путем подписания одного документа в простой письменной форме, по одному экземпляру для каждой стороны. Преимущественное право на последующую аренду: В силу закона, преимущественным правом аренды обладает собственник земельного участка, на котором расположено сдаваемая в аренду недвижимость.

При заключении договора, целесообразно указать входит ли оплата коммунальных услуг в арендную плату или нет. Если нежилое помещение входит в комплекс помещений, расположенных в одном здании или сооружении, то к договору могут быть приложены правила пользования местами общего пользования, которые необходимо соблюдать как самому арендатору, его сотрудниками, а также посетителям, клиентам, гостям.

При прекращении типового договора аренды нежилого помещения, объект аренды подлежит передачи арендодателю по акту передачи имущества. Если договором аренды не установлено другое, то арендуемые площади подлежат передачи со всеми неотделимыми улучшениями. (Образец договора см. в Приложении)

Обмен

Обмен -осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена - обмен собственности на собственность (договоры мены - те же правила, что и при сделке покупки-продажи). Основные операции: - обмен земельного участка и земельной доли; обмен (мена) жилья, в том числе с доплатой;

Купля- продажа

По договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Стоит отметить, что в настоящее время этот вид сделок является наиболее популярным и часто используемым: - купля-продажа жилья в т. ч. и в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; купля-продажа земельного участка, земельного пая; купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов; расторжение договора купли-продажи.

Договор купли-продажи нежилого помещения дает юридическим лицам и гражданам (физическим лицам) возможность использовать нежилые помещения, как административные, торговые, складские, производственные помещения.

Предметом договора купли-продажи нежилого помещения являются помещения, которые расположены в жилых зданиях или встроенные и пристроенные к ним. Данные помещения не адаптированы для постоянного проживания граждан или для применения под жилые служебные помещения, не включены в фонды жилья для временного расселения, ОБЩЕЖИТИЯ и другие специализированные жилые помещения. Еще к предмету договора купли-продажи нежилого помещения возможно отнести любые отдельные помещения, которые расположены в нежилых сооружениях и зданиях и составляют их часть и сами эти сооружения и здания, как единое целое. Заключение договора купли-продажи нежилого помещения является самым простым и распространенным способом отчуждения нежилого помещения.

Как стороны договора купли-продажи нежилого помещения могут выступать юридические лица или физические лица (граждане). В определенных случаях сторонами договора купли-продажи нежилого помещения бывают муниципальные образования и другие субъекты Российской Федерации. Примером такой сделки является реализация государственного или муниципального имущества.

Если договор купли-продажи нежилого помещения проводит коммерческая организация, она обязана иметь правоспособность. Правоспособность коммерческой организации появляется от момента государственной регистрации юр. лица.

Некоммерческие организации, а также муниципальные и государственные предприятия для заключения договора купли-продажи нежилого помещения обязаны иметь возможность совершить такие сделки, которая отражена в учредительных документах. Для участия в договоре купли-продажи нежилого помещения физическое лицо должно быть целиком дееспособно. При недееспособности физического лица заключить договор купли-продажи нежилого помещения имеет право опекун в качестве законного представителя недееспособного лица. Для того, чтобы оформить договор купли-продажи нежилого помещения в интересах и от имени недееспособного лица, опекун обязан получить в органах попечительства и опеки разрешение на проведение данной сделки. Договор купли-продажи нежилого помещения заключают в простой письменной форме. Договор скрепляют подписями сторон. Нотариальное оформление сделки купли-продажи нежилого помещения не предусматривается законодательством.

Нежилые помещения, соответственно со статьей 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», относят к категории недвижимого имущества, право собственности на него необходимо в обязательном порядке регистрировать в государственных учреждениях. Регистрация перехода прав собственности на нежилое помещение проводится в учреждении юстиции по месту расположения.

При заключении договора предмет договора купли-продажи нежилого помещения должен быть однозначно определен. То есть, в договоре указываются строго все значимые параметры нежилого помещения: площадь помещения, адрес, номера поэтажного плана и так далее.

Цена по договору купли-продажи нежилого помещения указывается обязательно в рублях или валюте. Необходимо учитывать, что цена является существенным условием договоров этого вида. Цену можно указывать как на все нежилое помещение, так и единицу площади. Цена договора в последнем случае рассчитывается, учитывая площадь передаваемого нежилого помещения. По договору купли-продажи цена нежилого помещения не связывается с инвентаризационной или балансовой оценкой, которая нужна в целях налогообложения.

Соответственно со статьей 433 Гражданского Кодекса РФ, договор купли-продажи нежилого помещения считают заключенным с моментами подписания договора его сторонами. Наряду с этим, право собственности на помещение сохраняется официально за продавцом до момента гос. регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, и покупатель не может еще распоряжаться приобретенным имуществом. Невзирая на то, что право собственности в данный период сохраняется за продавцом, данным недвижимым имуществом продавец распоряжаться также не может, ведь вследствие обязательства, которое возникло в силу договора купли-продажи нежилого помещения, законный владелец имущества уже покупатель.

Факт принятия нежилого помещения покупателем и факт его передачи продавцом можно отразить, как в передаточном акте, который подписывают стороны договора так и в каком-нибудь документе о передаче или в договоре купли-продажи нежилого помещения.

Наследие

Согласно юридической терминологии под наследованием имущества предполагается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом. Операции: - наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; наследование жилья.

Ипотека

Жилищная ипотека характеризуется как особенный вид кредитования населения, гарантией для уплаты долга и процентов в котором выступает чаще всего находящееся в собственности заемщика имущество. Операции: - залог земельного участка и права на землю; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья;

Ипотека на нежилое помещение получила повсеместное распространение после принятия в 2009 году поправок к закону об ипотеке. До этого закон регламентировал в основном залог жилых объектов. Сделки с коммерческой недвижимостью проходили по соглашению банка и клиента, и правила их прохождения устанавливались только договором залога. Новая редакция закона регламентировала процесс оформления сделки, момент регистрации собственности на приобретаемый объект, нормы взыскания задолженности, в случае не возврата кредита заемщиком. Таким образом, риски банков существенно снизились, что привело к увеличению предложений кредитов на нежилые объекты.

Это может вызвать затруднения при покупке в кредит именно коммерческой недвижимости офиса, склада, производственных помещений. Если вы хотите приобрести нежилое помещение в ипотеку для частных нужд баню, гараж, дачный дом подтверждение доходов не станет для вас проблемой.

Приватизация

Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд). Операции: - приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; приватизация земельного участка; расторжение договора о приватизации (деприватизация).

4. Анализ рынка нежилых помещений

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные. На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые представляются в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом (в Москве - территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно. На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право аренды навесь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой. В структуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы, за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия, вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация, общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, за телевизионные антенны.

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам. Многие предпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения к основным городским магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта, Для отдельных клиентов количество телефонных линий является таким же существенным фактором, как месторасположение.

В случае желания арендатора использовать нежилое помещение не только как офис, но и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности.

Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной муниципальной собственности такое разрешение дает Москомимущество, Субаренда муниципальных нежилых помещений существует, но ее перспективы представляются ограниченными, так как, с одной стороны, она явно примыкает к нелегальным формам и отличается теневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая острую необходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы и методы контроля за использованием нежилого фонда. В частности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду не более 25% арендованной площади. Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и складских площадях, Дефицит нежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и цена права на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий дефицит офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают гарантии, предоставляемые властями. Ставки арендной платы, а также условия аренды различаются для помещений, расположенных в зданиях рядовой застройки и в особняках, находящихся под охраной государства в качестве исторических памятников. По договоренности сторон в ставку арендной платы может входить стоимость коммунальных услуг и налог на добавленную стоимость. В связи с непредсказуемым ростом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы выводить сверх арендной платы. На рынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нет достаточного количества статистического материала для проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещений по сравнению с первичным в информационном отношении более открыт, В специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения. Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

Таблица 15. Основные фонды промышленности.

Показатели	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
Наличие основных фондов (на начало года по балансовой стоимости)		18,4	534,8	1805,6	3903,5	4125,8	5284,3
Износ основных фондов в % от общей стоимости фондов в конце года	51,6	53,3	55,2	57,8	58,3		62,4
Коэффициент обновлений (ввод в действие основных фондов в % от общ. стоимости основ. фондов, на конец года в сопоставимых цен)
Коэффициент выбытия (ликвидация основных фондов в % от общей стоимости основных фондов, на начало года в сопоставимых ценах)

Из таблицы 1 видно, что основные фонды на предприятиях начиная с 2006 года постоянно увеличивались вплоть до 2012 года при постоянном росте износа основных средств. Коэффициент обновления за 7 лет снизился с 2,8 до 0,9, а коэффициент выбытия с 4,2 до 0,7. То есть производство ведется на устаревшем оборудовании и в старых производственных помещениях. Несмотря на такие тяжелые условия промышленность еще не погибла окончательно.

На рынке нежилых помещений происходит постепенное смещение акцента. Все больше ощущается потребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов, У риелторов начинают появляться заказы на поиск помещения в последовательности склад-производственные площади-офис-жилье.

Таким образом, в целом по рынку нежилой недвижимости можно сказать, что несмотря на то, что этот сегмент постоянно развивается, необходимо дополнительное введение различных объектов недвижимости для удовлетворения спроса на них. Кроме того, необходимы инвестиции в строительство объектов социально-культурного назначения, так как эта сфера является в основном некоммерческой, то есть не выгодной для ее развития, но в то же время необходимой для населения. В общем же сложившаяся на рынке недвижимости ситуация не может рассматриваться только на данный момент, так как постоянно происходящие в стране изменения (изменение численности населения, поведения правительства и т.д.) оказывают довольно сильное влияние на его дальнейшее развитие и состояние. Именно поэтому необходимо рассматривать рынок недвижимости во времени, то есть большое значение приобретения.

5. Анализ сделок

Анализировать свои сделки необходимо по ряду причин. Во-первых, это необходимо для тестирования нашей торговой системы в режиме реального времени. Не секрет, что при тестировании ТС на исторических данных результат может сильно отличаться от результата, получаемого при непосредственном использовании системы. Заметив при анализе типичную ошибку в системе торговли ее легко исправить. Гораздо труднее исправлять ошибки в торговой системе интуитивно, не анализируя всех сделок.

Во-вторых, имея под рукой четкие записи сделок можно анализировать свою торговлю, например, рассчитать доходность торговой системы, определить соотношение прибыльных и убыточных сделок, определить средний процент прибыли по каждой категории сделок и т.д.

В-третьих, ведение записей всех сделок дисциплинирует трейдера и у него возникает меньше соблазна совершить необдуманную сделку. Если в записях присутствуют такие необдуманные сделки, особенно если потери по ним были большими, то при просмотре таких записей у трейдера будет мало желания заключить подобную сделку еще раз.

С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений в качестве объектов гражданско-правовых сделок. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Однако, несмотря на распространенность сделок с нежилыми помещениями, в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания.

Гражданский кодекс РФ не выделяет нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости, имеются пробелы в регулировании отдельных видов сделок с нежилыми помещениями. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота. Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых споров, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями.

Правила заключения и оформления сделок с нежилыми помещениями:

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а при необходимости нотариального удостоверения и регистрации - с момента регистрации договора, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Заключение

С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.

Давая определение понятию нежилого помещения необходимо учитывать оборотоспособность данного объекта, видовые признаки, единое хозяйственное назначение, отраслевую принадлежность, что позволит выделить нежилое помещение как правовой объект.

Нежилое строение отдельная постройка, предназначенная для использования не в качестве жилья, а как складское, производственное, торговое, коммунально-бытовое помещение.

Выделение категории нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских правоотношений влечет установление определенного правового режима, то есть возможности или невозможности совершения с нежилыми помещениями тех или иных действий (сделок), влекущих юридический результат. Режим определяет допустимые способности определения прав на нежилые помещения, объем и содержание этих прав, пределы их осуществления.

Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимости - жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) - аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

Были рассмотрены основные вопросы, касающиеся сделок с нежилыми помещениями. Насколько сделки с нежилыми помещениями соотносятся с нормами гражданского права, правомерность сделок с нежилыми помещениями, общие характерные признаки сделок с нежилыми помещениями: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключения сделок с нежилыми помещениями и действительность-недействительность заключенных сделок.

Из полученной мною информации можно сделать вывод, что сделки с нежилыми помещениями не имеют существенных отличий от сделок и операций с жилыми помещениями, так как нежилые помещения также относятся к недвижимому имуществу .

Список использованных источников:

1.Конституция Российской Федерации М., Кодекс. 2013г.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (1ч, 2ч, 3ч.) // Собрание законодательства РФ. 2014г.

3.Жилищный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. 2013г.

4.Балабанов И.Т., « Операции с недвижимостью в России » 2010г.

5.Булеков М., « Договор аренды зданий и сооружений » // Фин. Россия 2009г.

6. Волочков Н.Г., «Справочник по недвижимости»

7.Гришаев С.П., « Здания и сооружения как объекты недвижимости » // Хозяйство и право. 2010г.

8. Исрафилов И., « Аренда нежилых помещений » // Хозяйство и право 2010г.

10.Лапач В.А., « Нежилые помещений как объект гражданских прав » // Законодательство. 2011г.

9.Медведев М., « Договор аренды » // Бизнес-адвокат. 2011г.

10.Наумова Л., « Нежилые помещения как предмет ипотеки » // Бизнес-адвокат. 2014г.

11.Оводов А.А., « Договор аренды недвижимости » // Правовые вопросы недвижимости. 2012г.

12. Скворцов О.Ю., « Регистрация сделок с недвижимостью » М.: Волтерс Клувер. 2011г.

13. Степанов С.А., « Недвижимое имущество в гражданском праве » М.: 2009г.

14.Смирнов В.В., « Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений) » . М.: Ось, 2009г.

15.Цыбуленко 3., « Сделки с недвижимостью и их регистрация » // Хозяйство и право. 2011г.

Приложение

Договор аренды нежилого помещения

г. ___________________ «__»_________201__ г.

Именуемый в дальнейшем Арендодатель, в лице ________, действующего на основании _______,с одной стороны, и __________, именуемый в дальнейшем Арендатор, в лице ___________, действующего на основании _______, с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет и срок договора

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в возмездное срочное пользование по целевому назначению _____________________________ нежилое помещение, общей площадью _______ кв. метров, расположенное по адресу _____________________________________

Срок аренды помещения по настоящему Договору устанавливается с "___" ___________ ____ года по"___" ___________ ____ года. По истечении срока действия договора Арендатор имеет право преимущественного заключения договора на новый срок.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Права и обязанности Арендодателя:

2.1.1. Арендодатель передает помещение ______ в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию Арендатором, в течение ___________ дней со дня вступления настоящего Договора в силу.

2.1.2. Арендодатель имеет право ежемесячно проверять состояние переданного в аренду помещения и порядка его использования Арендатором.

2.1.3. Арендодатель обязан обеспечить доступ Арендатора и его сотрудников в арендуемые помещения.

2.1.4. Арендодатель обязан при необходимости выполнять капитальный ремонт передаваемого помещения в соответствии с графиком капитального ремонта здания, на территории которого расположено помещение.

2.2. Права и обязанности Арендатора:

2.3.1. Арендатор обязан использовать помещение в соответствии с его назначением.

2.3.2. содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, в соответствии с требованиями СЭС, соблюдать правила эксплуатации инженерного и сантехнического оборудования, правила внутреннего распорядка и правила пожарной безопасности.

2.3.3. письменно согласовывать с Арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

2.3.4. вносить арендные платежи в установленные сроки.

2.3.5. письменно сообщить Арендодателю о своем намерении продлить срок аренды не позднее чем за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия настоящего Договора.

2.3.6. письменно сообщить Арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений в связи с прекращением арендных отношений не позднее чем за 30 (тридцать) дней до прекращения арендных отношений.

2.3.7. при освобождении (возврате) помещений сдать их Арендодателю по соответствующему акту, в исправном состоянии, с учетом нормального износа, в течении 1 (одного) дня с момента истечения срока аренды или согласованной Сторонами даты возврата помещения (при досрочном освобождении).

2.3.8. не передавать арендуемые помещения в пользование или в субаренду третьим лицам.

2.3.9. при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования, немедленно принять меры к их устранению и сообщить об этом Арендодателю.

2.4. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств и возмещает моральный ущерб нанесенный Арендодателю в установленном законом порядке.

3. Платежи и расчеты по договору

3.1. За пользование указанным в предмете настоящего Договора помещением Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату из расчета ________________________________________ не позднее ________ числа следующего месяца.

3.2. Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, прилагаемому к договору и являющемуся его неотъемлемой частью не позднее ___________ числа следующего месяца.

3.3. Оплата всех причитающихся платежей, согласно п.3.1, 3.2, производится Арендатором на основании счетов Арендодателя.

3.4. Размер арендной платы устанавливается неизменным на весь период действия договора.

4. Ответственность сторон.

4.1. В случае просрочки оплаты Арендатором арендной платы и иных причитающихся платежей на него возлагается обязанность уплатить Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере ______ процента от суммы просроченного платежа. Оплата пеней не освобождает от исполнения основного обязательства.

5. Заключительные положения

5.1.Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий договора не допускаются.

5.3. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своего юридического адреса, номеров телефонов, телефаксов и телексов не позднее 7 (семи) дней с даты их изменения.

Все споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в установленном законом порядке.

5.4. Настоящий договор заключен в г. _________________ в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, и вступает в силу с даты его подписания. Приложения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон:

Арендатор: _____________________________________________________________

Арендодатель: __________________________________________________________

PAGE \* MERGEFORMAT 32

Современная Москва - огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического, финансового, политического, культурного и административного центра Российской Федерации. Город Москва является крупнейшим собственником нежилых помещений, расположенных на территории столицы. Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Все нежилые помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежит учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений. Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке. Объекты нежилого фонда могут быть переданы:

в хозяйственное ведение

оперативное управление

безвозмездное пользование

в аренду

проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)

Рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа. Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле - субаренды у «приватизаторов»). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.

Общая площадь нежилого фонда города на начало 2001 года составляла около 85 млн. кв. метров. Около 71 млн. кв. метров расположено в более чем 37,2 тысячах нежилых строений и свыше 14 млн. кв. метров во встроенных помещениях жилого фонда. Правительство Москвы утвердило баланс нежилых зданий и помещений г. Москвы по состоянию на 01.01.2000г. Общая площадь нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы составляет 46,7 млн. кв. метров, из них лишь около 8,5 млн. кв. метров (порядка 18,2%) город официально сдает в аренду. Остальные нежилые помещения, расположенные в г. Москве, являются федеральной собственностью, а также находятся в собственности юридических и физических лиц. Часть нежилых помещений г. Москвы используется для коммерческих целей. Структура фонда коммерческой недвижимости г. Москвы по состоянию на начало 2001 года представлена ниже на диаграмме № 2:

Рынок нежилых помещений в 2000 году и первой половине 2001 года «продемонстрировал» устойчивые тенденции к росту, как цен, так и деловой активности. Эти позитивные изменения относятся, прежде всего, к сектору коммерческой недвижимости, то есть, к рынкам офисных, торговых и складских помещений. Основными причинами подобных итогов были:

оживление деловой активности в ряде секторов российской экономики и вызванная этим потребность ряда участников рынка в больших объемах помещений для бизнеса;

приход на московский рынок ряда новых иностранных компаний и расширение деятельности уже работающих в Москве иностранных компаний;

недостаток как офисных, так и торговых площадей высокого класса, вызванный "замораживанием" реализации большинства девелоперских проектов в 1999 году;

уменьшение предложений на рынке нежилых помещений невысокого класса.

Дипломная работа: Анализ рынка недвижимости. Анализ рынка нежилых помещений и виды сделок с ними Складские и производственные помещения

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Рис. 18 Динамика курса USD ЦБ РФ, руб.

Рис. 19 Динамика цен на Нефть Brent (ICE.Brent), USD/баррель

Подобные документы

1. Недвижимость и рынок недвижимости

1.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

1.1.1 Экономическая сущность недвижимости

1.1.2 Функции недвижимости

1.1.3 Управление рынком недвижимости

1.1.4 Формы государственного регулирования

1.2 Оценка недвижимости

1.2.1 Виды стоимости, концепции стоимости жилья

1.2.2 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

1.3 Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга

2. Подходы и методы в оценке недвижимости

2.1 Оценка недвижимости: подходы и методика

2.1.1 Исследование рынка недвижимости по категориям

2.1.2 Рыночный сравнительный подход в оценке недвижимости: метод парных продаж

2.2 Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке

2.3 Прогнозирование показателей цен на жильё первичного и вторичного рынка до конца 20 10

3. Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

3.1 Кризисная ситуация на рынке недвижимости

3.2 Ипотечное кредитование

3.3 Анализ динамики продаж

3.4 Первичный и вторичный рынок жилья

Возможности первичного рынка недвижимости

Новое жильё

Возможности вторичного рынка недвижимости

Развитая инфраструктура

Рынок недвижимости

Введение

Глава 1: Основные методические подходы к анализу рынка нежилых помещений

Рынок недвижимости в системе экономических отношений: основные понятия и определения

Управление нежилой недвижимостью в Москве. Общие положения

Анализ основных сегментов рынка нежилых помещений (на примере г.Москвы)

Офисные помещения

Торговые помещения

Складские помещения

Производственные помещения

Глава 2: Анализ тенденций формирования и развития рынка нежилых помещений г. Москвы

Развитие рынка нежилых помещений в докризисный период

Офисные помещения

Торговые помещения

Складские помещения

Рынок нежилой недвижимости Москвы в 1998 г. Влияние на развитие рынок нежилой недвижимости Москвы финансово-экономического кризиса

Офисные помещения

Торговые помещения

Складские и производственные помещения

Развитие рынка нежилой недвижимости Москвы в после кризиса

Торговые площади

Производственные помещения

Глава 3. Анализ подходов к управлению нежилой недвижимости в Москве (по данным результатов конкурсных продаж и сдачи в аренду)

Анализ итогов конкурсных продаж нежилых помещений свободного назначения (по данным ГУП "Мосреалстрой")

Анализ практики безаукционной передачи нежилой недвижимости в аренду

Заключение

Приложение 1

Распределение исследуемых объектов по районам ЦАО

Приложение 2

Территориально-экономические зоны в Западном административном округе

Список источников

Описание предмета: «Рынок недвижимости»